Inscrit dans le code civil de 1804, le démembrement permet la division d’un bien entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs, et un nu-propriétaire. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de maîtriser les coûts et les aléas pour l’investisseur, tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.
Le principe
La propriété des murs de l’exploitation du bien est divisée entre la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire possède les murs mais ne l’exploite pas. L’usufruitier peut légalement occuper le logement sans payer de loyer, le prêter ou en percevoir un revenu. Il participe à l’achat du bien. Ainsi, le nu-propriétaire laisse à l’usufruitier les bénéfices du bien pendant un laps de temps défini.
A la fin de cette période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien. En cas de transmission patrimoniale, il peut donner ou léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint, ses enfants, ce qui représente un avantage conséquent.
Les objectifs
• Se constituer un patrimoine de qualité à des conditions optimisées
• Protéger sa famille via l’assurance du prêt
• Préparer sa retraite
• Sans aléas quant au loyer à percevoir sur la durée de démembrement
Les conditions
• La durée du contrat signé lors de l’acquisition de logement est de 15 à 20 ans.
• Les loyers sont dû uniquement à l’usufruitier pendant tout le contrat ; ensuite le nu-propriétaire retrouve la jouissance entière du logement.
• A la charge du nu-propriétaire : les réparations importantes comme les travaux sur les murs, les voûtes, les poutres.
• A la charge de l’usufruitier : les réparations d’entretien, les charges annuelles (assurance, taxe foncière…).
Les avantages fiscaux
Le démembrement de propriété est une solution performante et pertinente pour investir dans l’immobilier. Ces avantages sont nombreux :
• Le prix d’achat est minoré de 30 à 50% de la valeur, d’où des frais de notaire réduits.
• Aucune charge et aucune contrainte de gestion.
• Aucune fiscalité supplémentaire.
• L’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne prend pas en compte la nue-propriété.
• Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers.
• La transmission patrimoniale via la donation de
nue-propriété est simplifiée.
Découvrez les avantages du Démembrement de propriété
La fin du démembrement
L’investisseur obtient la pleine propriété à la fin de la période de démembrement et récupère donc l’usufruit. En récupérant la possibilité d’un bénéfice, il devra s’acquitter de l’ensemble des charges et aussi déclarer le bien à son actif. Il entre alors en pleine possession de son bien pour une acquisition initiale de 30 à 50% de la valeur du bien.
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