Dispositif Déficit Foncier

Comment effacer ses impôts en intégralité ou en partie de ses revenus

Il s’agit d’un dispositif fiscal très attractif mais peu connu. Il permet aux propriétaires bailleurs de réduire leurs impôts en déduisant certaines charges de leurs revenus fonciers. L’avantage est donc double : pas d’impact fiscal tout en ayant un patrimoine foncier de qualité.

Les principes

Ce dispositif permet d’acquérir un logement ancien à rénover afin de réaliser des travaux de rénovation. Le propriétaire du logement inscrit un déficit foncier sur son revenu global ( si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers) et met son logement en location sur 3 ans, à minima (jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’inscription). Sous certaines conditions, ces travaux pourront générer un avantage fiscal de ses revenus fonciers et de son revenu global et ainsi limiter son imposition de manière significative.
En outre, ce dispositif incite les propriétaires à mettre aux normes (habilité, énergie) les logements pour valoriser le patrimoine et diminuer les obsolescences. Il permet de réduire en conséquence ses gains locatifs et par là même ses impôts.

Nouveauté 2023 : Le gouvernement a acté le dédoublement du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 €.

Les bailleurs qui effectuent, entre 2023 et fin 2025, des travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer le bien loué d’une classe énergétique E, F ou G à une classe D au minimum pourront bénéficier de ce doublement.

Les bénéficiaires

Ce dispositif concerne les propriétaires ayant déjà des revenus fonciers générant de l’impôt.
L’impact fiscal sera d’autant plus intéressant que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur sera élevée et s'il dispose déjà de revenus fonciers imposables.

Les objectifs

• Se constituer un patrimoine tout en diminuant l’imposition foncier
• Protéger sa famille via l’assurance du prêt
• Préparer sa retraite

Mise en place du dispositif

• Achat d'un bien immobilier ancien incluant des travaux d'amélioration, d'entretien

• Louer non meublée à minima sur 3 ans, après l'imputation du dernier déficit foncier

• Location en résidence principale pour le locataire (Loyer non plafonné)

• Etablir une déclaration en détaillant les dépenses engagées et la nature des travaux et l'obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel

Avantages fiscaux

• Déduction du montant des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sur les revenus fonciers positifs sans plafond et sans limitation dans le temps

• L’impact fiscal est immédiat et démarre l’année de paiement des travaux

• Imputation du déficit foncier sur les revenus globaux à hauteur de 10 700 € sur une année

• Economie d'impôt et de charges sociales pour les propriétaires fonciers

• Report de l'excédent de déficit foncier et des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers positifs pendant 10 ans

• Les logements ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux

Déficit Foncier: comprendre ce mécanisme fiscal par l’exemple

Les charges déductibles

Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d'amélioration, de rénovation, les intérêts d'emprunts, les charges non financières (la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété...) sont des charges déductibles. La déduction peut se faire à hauteur de 100% des travaux d’aménagement ou de remise en état engagé. Il existe néanmoins une limite de 10 700 € par an. Si la limite de 10 700 € est dépassée, le déficit non imputé est reportable pendant 10 ans mais seulement sur les revenus fonciers.

Attention, tous les travaux réalisés ne génèrent pas un déficit foncier comme par exemple les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction au risque d’un redressement fiscal.

A savoir : limite portée à 15 300 € pour un logement locatif neuf acquis sous le principe de l’amortissement Périssol.