[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"gql:data:j2xnVe1o5fTdPyTFG3wUSoG-YnROLnzK9DwhsDB0fzY":3,"gql:data:Pgts3XF7kd45P13kiDquKFISBEIQnYfQqG0_c0McYls":14,"gql:data:9XEMfoJKzthD9MG7VHArwWrlKzk9LeyeY6fSsojiT9Q":101,"mdc--qiky6m-key":276},{"allNews":4},[5,8,11],{"slug":6,"title":7},"loi-denormandie-2026-jusqua-21percent-de-reduction-dimpot-dans-lancien","Loi Denormandie 2026 : Jusqu'à 21% de Réduction d'Impôt dans l'Ancien",{"slug":9,"title":10},"investir-en-nue-propriete-une-strategie-patrimoniale","Optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers avec la Nue-Propriété",{"slug":12,"title":13},"comment-defiscaliser-avec-la-loi-malraux-et-acquerir-un-bien-d-exception","Comment réduire ses impôts et acquérir un bien d’exception ! ",{"news":15},{"title":16,"mainText":17,"slug":18,"createdAt":19,"category":20,"_seoMetaTags":23,"newImage":83},"Achat en Indivision : ce qui change en 2026","### \n### \n### \n\nVous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs sans vous marier ni créer de société ? L'achat en indivision est la solution la plus accessible, la plus rapide et la plus répandue pour devenir copropriétaire à deux ou plus. Mais ce régime juridique, souvent perçu comme une simple formalité, cache des subtilités que tout investisseur avisé doit maîtriser, d'autant que la loi n°2026-248 du 7 avril 2026 vient de réécrire certaines règles fondamentales. Décryptage complet.\n\n\n\n### Qu'est-ce que l'indivision ? \n\nL'indivision est une situation juridique par laquelle plusieurs personnes entrent en possession de droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle de celui-ci. Autrement dit, chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à son investissement financier initial, mais possède des droits sur l'ensemble du bien, et non pas sur une partie en particulier.\n\n**Les différentes formes d'indivision : choisie ou subie ?**\n\nL'indivision n'est pas toujours voulue. On distingue trois situations :\n\n- **L'indivision conventionnelle** : deux concubins, partenaires de PACS, amis ou associés décident ensemble d'acquérir un bien immobilier.\n\n- **L'indivision successorale** : plusieurs héritiers détiennent conjointement des parts d'un même bien à la suite d'un décès, chacun possédant une quote-part sans en être le propriétaire exclusif.  \n\n- **L'indivision post-divorce** : après un divorce et la liquidation de la communauté, en l'absence de partage immédiat, les ex-époux se retrouvent en indivision sur les biens immobiliers. \n\n\n### Comment fonctionne l'achat en indivision ? \n\n**La répartition des quote-parts : qui possède quoi ?**\n\nLa valeur de chaque part est désignée comme quotité d'acquisition. Elle est déterminée en fonction des sommes réellement apportées par le coindivisaire à l'achat, que ces montants proviennent d'un capital déjà constitué (épargne personnelle, vente d'un autre bien) ou d'un emprunt immobilier. C'est le notaire qui est chargé du calcul des quotités, lesquelles sont ensuite spécifiées dans l'acte authentique de vente.  \n\n### Nouveauté ! Ce que la loi du 7 avril 2026 change \n\nLa loi n°2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, a pour objectif de débloquer des situations figées, notamment en présence d'indivisaires absents, opposants ou inactifs.\n\n- **Vente unilatérale avec autorisation judiciaire**. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul une vente d'un bien indivis lorsque la mesure est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (art. 815-6 du Code civil). Cette mesure vise à faciliter la sortie d’une indivision bloquée, par exemple dans le cadre d’une succession\n\n- **La majorité des deux tiers remplace l'unanimité**. Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent saisir le tribunal judiciaire qui peut autoriser de vendre ou de partager le bien.\n\n- **Partage judiciaire aux pouvoirs élargis**. Lorsque les voies précédentes ne sont pas applicables ou ont échoué, le partage judiciaire reste le recours ultime. Le juge commis voit ses pouvoirs renforcés : il peut désormais trancher les contestations et ordonner des licitations (enchères publiques). La réforme étend le champ du partage judiciaire aux indivisions successorales, régimes matrimoniaux, PACS et concubinage, mais aussi les opérations de liquidation complexes sans indivision\n\n- **Vendre uniquement sa quote-part**. Un indivisaire qui veut sortir de l’indivision sans l’accord des autres peut vendre sa propre quote-part (fraction de droits indivis) à un tiers ou à un autre héritier. Les cohéritiers bénéficient pendant un mois d’un droit de préemption\n\n### La convention d'indivision pour protéger votre patrimoine\n\nLa convention d'indivision constitue une étape capitale pour prévenir les conflits et organiser clairement la gestion partagée d'un bien immobilier. Signé par tous les indivisaires, ce document contractuel permet de fixer les règles de répartition des dépenses, les modalités d'usage du bien, la nomination d'un gérant, les procédures de résolution de conflits et les conditions de sortie.  \n\nElle doit être établie obligatoirement par un notaire. Sa durée peut être indéterminée ou déterminée, sans pouvoir excéder cinq ans, avec possibilité de renouvellement par tacite reconduction. Elle présente aussi un avantage fiscal, il est possible de conserver le bien sans payer de taxes sur le partage. \n\n### Avantages de l'achat en indivision\n\n-\t**Réduction des coûts individuels** : chaque indivisaire ne contribue qu'à une part des frais d'achat, des taxes et des mensualités\n\n-\t**Simplicité** : l'achat en indivision n'entraîne ni formalité particulière ni délai supplémentaire au processus d'acquisition\n\n-\t**Liberté de financement** : les coacquéreurs n'ont pas à présenter le même plan de financement ni la même quote-part. Il est possible d'acheter à deux à hauteur de 30\u002F70 % et chaque acquéreur sera libre de gérer son financement\n\n-\t**Mutualisation des charges** : taxe foncière, entretien, assurances, travaux. Tout se partage proportionnellement aux quotes-parts\n\n-\t**Universalité** : ce mécanisme est ouvert à tous, qu'il s'agisse d'un couple, de membres d'une famille ou d'amis \n\n-\t**Compatible avec l'investissement locatif** : résidence principale, résidence secondaire, bien locatif ou terrain, l'indivision s'adapte à tous les projets immobiliers\n\n### Risques et inconvénients à anticiper \n\n- **Risque de blocage décisionnel** : le principal risque résulte des potentiels désaccords entre les coindivisaires, qui peuvent rendre la gestion du bien conflictuelle. La loi 2026 atténue ce risque pour la vente, mais pas pour tous les actes de gestion\n\n- **Décote sur la quote-part** : une décote d'indivision s'applique généralement en cas de vente à un tiers, reflétant les contraintes liées à ce statut juridique \n\n- **Solidarité des dettes** : les charges fiscales (taxe foncière, droits de succession) et les dettes de l'indivision pèsent sur chaque coindivisaire proportionnellement à ses droits, voire au-delà si les autres font défaut\n\n- **Transmission subie** : en cas de décès d'un indivisaire, ses héritiers intègrent automatiquement l'indivision. Une clause de préemption dans la convention protège efficacement contre ce risque.\n\n### Comment sortir de l'indivision ? \n\nSortir d'une situation d'indivision est désormais plus accessible qu'avant. Plusieurs voies s'offrent à vous :\n\n- **Le partage amiable** : tous les indivisaires s'accordent pour vendre ou attribuer le bien à l'un d'eux. C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse\n\n- **Le rachat de parts (soulte)** : un coindivisaire rachète les parts des autres, après évaluation notariale ou une expertise immobilière. Aucun des autres indivisaires ne doit exercer son droit de préemption pour que la transaction aboutisse\n\n- **La vente par licitation** : c'est une procédure judiciaire de vente aux enchères du bien indivis, désormais accessible plus facilement grâce à la réforme 2026\n\n- **L'autorisation judiciaire d'urgence (nouveauté 2026)** : un indivisaire peut désormais obtenir du président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul, sous conditions d'urgence et d'intérêt commun\n\n### Indivision et investissement locatif : fiscalité et déclaration des revenus\n\nChaque indivisaire déclare sa part proportionnelle des revenus locatifs et des charges déductibles dans sa propre déclaration de revenus. \n\nDeux régimes s'offrent à vous : **le micro-foncier** (abattement forfaitaire de 30%) ou **le régime réel** (déduction des charges effectives, intérêts d'emprunt, travaux, assurances). La revente d'une quote-part est soumise au régime des plus-values immobilières, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.\n\n\n>>[Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?](\u002Fguides\u002Floi\u002Fl-immobilier-d-investissement)\n\nL'achat en indivision reste une porte d'entrée accessible et souple vers la propriété immobilière à plusieurs. La mutualisation des apports, le partage des charges et l'absence de formalités complexes en font une solution prisée des couples, des familles et des investisseurs.\nNe laissez ni l'improvisation ni l'ignorance décider de votre avenir patrimonial. Chaque situation d'indivision est unique : la bonne structure juridique, les bonnes quotités et la bonne fiscalité se construisent sur-mesure. Aussi, un accompagnement professionnel reste la clé d'une gestion sereine et rentable.\n\n\n### Nos conseillers à votre écoute\n\nVous envisagez d’investir ? Sécurisez votre investissement grâce à l’expertise de nos conseillers spécialisés en patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons pour garantir la réussite de votre projet.  \n\n\n>>[Une analyse personnalisée de votre projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ sur l'indivision en 2026\n\n**Peut-on acheter en indivision sans être marié ?** Oui. L'indivision est ouverte à tous : concubins, partenaires de PACS, amis, associés. Aucun lien particulier n'est requis\n\n**La loi 2026 supprime-t-elle vraiment la règle de l'unanimité pour vendre ?** Partiellement. La loi du 7 avril 2026 introduit un mécanisme permettant aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d'initier une procédure de vente, même sans unanimité. Toutefois, un contrôle judiciaire subsiste, et les indivisaires minoritaires conservent des droits de protection. Il ne s'agit donc pas d'une suppression totale, mais d'un assouplissement majeur qui change radicalement les rapports de force\n\n**Que se passe-t-il si un indivisaire décède ?** Sa quote-part est transmise à ses héritiers, qui entrent alors dans l'indivision. Pour éviter cette situation souvent source de blocage, il est vivement recommandé d'insérer une clause de préemption dans la convention d'indivision, permettant aux coindivisaires survivants de racheter les parts en priorité aux conditions du marché\n\n**Puis-je vendre ma quote-part sans l'accord des autres ?** Oui un indivisaire peut céder ses droits à un tiers. Mais les coindivisaires bénéficient d'un droit de préemption : ils peuvent se substituer à l'acheteur externe dans les mêmes conditions de prix et de délai. Ce droit doit être respecté sous peine de nullité de la vente\n\n**L'indivision est-elle adaptée à un investissement locatif à plusieurs ?** Oui, à condition de la structurer correctement. Une convention d'indivision désignant un gérant est indispensable pour éviter les blocages opérationnels (renouvellement de bail, travaux, perception des loyers). Selon le projet, une SCI peut toutefois s'avérer plus judicieuse sur le long terme\n\n","achat-en-indivision-ce-qui-change-en-2026","2026-05-26T08:58:54+02:00",{"id":21,"name":22},"6626151","Actualités Juridiques et Fiscales",[24,28,32,35,39,42,45,49,53,57,61,64,67,71,75,79],{"content":25,"attributes":26,"tag":27},"Achat et Succession en Indivision : ce qui change en 2026",null,"title",{"content":26,"attributes":29,"tag":31},{"property":30,"content":25},"og:title","meta",{"content":26,"attributes":33,"tag":31},{"name":34,"content":25},"twitter:title",{"content":26,"attributes":36,"tag":31},{"name":37,"content":38},"description","Nouveautés de la loi du 7 avril 2026. La sortie d'indivision, c'est maintenant possible . Fonctionnement, quote-parts, convention. 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C’est un levier pour transmettre votre capital hors succession. Elle doit être rédigée avec précision afin de sécuriser la transmission de votre patrimoine, protéger vos proches et préserver les avantages fiscaux. Mal rédigée, elle peut tout remettre en cause : perte des avantages fiscaux, conflits familiaux, capitaux réintégrés dans la succession civile. En 2026 les règles fiscales ont été préservées, mais leur maîtrise constitue désormais un avantage décisif dans toute stratégie de planification successorale.\n\n### Qu'est-ce que la clause bénéficiaire ?\n\nLa clause bénéficiaire ou désignation bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie est une disposition légale et contractuelle par laquelle le souscripteur désigne la ou les personnes qui percevront le capital après son décès. C'est elle, et elle seule, qui confère à l'assurance-vie son caractère hors succession au sens de l'article L. 132-12 du Code des assurances. Le capital ainsi transmis n’entre pas dans l’actif successoral du titulaire décédé et bénéficie d’un **régime fiscal favorable au titre des droits de succession**. La clause peut être modifiée à tout moment pendant la durée de vie du contrat mais ne doit pas être utilisée pour déshériter ou se soustraire à la succession.\n\n- **Des bénéficiaires que l’on ne peut désigner**\n\n\nLes professionnels ayant soigné, conseillé ou exercé une influence sur le souscripteur, tels que les professionnels de santé, les membres d’un culte ou les mandataires judiciaires, ne peuvent pas être désignés comme bénéficiaires. Toute clause les visant est dite nulle, sauf si la personne concernée est également héritière du défunt.\n\n### La fiscalité de la clause bénéficiaire en 2026 \n\nL'amendement Mattei qui proposait d'aligner la taxation successorale sur le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), soit 20% à 45% a été repoussé pour la deuxième fois lors des débats du PLF 2026. Les abattements demeurent inchangés. \n\n**PRINCIPE FONDAMENTAL** \n\nLa fiscalité des versements en assurance-vie s’apprécie à la date de chaque prime, selon l’âge du souscripteur au moment du versement, et non à la date du décès. Un versement réalisé à 65 ans conserve ainsi son régime fiscal avantageux, même en cas de décès à 85 ans.\n\n**VERSEMENTS AVANT 70 ANS**\n\nPour les primes versées avant 70 ans, chaque légataire désigné bénéficie d'un abattement individuel de 152 500 € (article 990 I du CGI). \n\nAu-delà de ce seuil :\n\n-\tDe 152 500 € à 700 000 € : prélèvement de 20 %\n-\tAu-delà de 700 000 € : prélèvement de 31,25 %\n\n\n\n**VERSEMENTS APRES 70 ANS**\n\nLes primes versées après 70 ans relèvent de l'article 757 B du CGI : seule la part excédant 30 500 € d'abattement global (partagé entre tous les bénéficiaires) est soumise aux droits de succession. En revanche, les plus-values réalisées sur le contrat restent totalement exonérées, ce qui conserve un attrait indéniable.\n\n**VERSEMENTS APRES 80 ANS**\n\nAprès 80 ans, le risque principal n’est pas une fiscalité plus lourde, mais la requalification des versements en « primes manifestement exagérées ». L’administration peut alors réintégrer tout ou partie des capitaux dans la succession, avec perte des avantages fiscaux spécifiques à l’assurance-vie.\n\n**LES EXONERATIONS TOTALES**\n\n-\t**Le conjoint survivant et le partenaire de PACS** sont totalement exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007 (art. 796-0 bis du CGI), quel que soit l'âge des versements et le montant reçu. Il est à noter qu'un concubin en union libre est fiscalement traité comme un tiers et supporte un prélèvement de 60 % sur les capitaux reçus\n\n-\t**Les associations reconnues d’utilité publique** et les organismes caritatifs agréés\n\n**À savoir** : les bénéficiaires doivent déclarer les capitaux d’assurance-vie via le formulaire 2705-A dans les six mois du décès (douze mois si le décès est à l’étranger). Cette obligation subsiste même en cas d’exonération totale. Tout défaut de déclaration expose à des pénalités pouvant atteindre 40% des sommes perçues.\n\n>>[Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?](\u002Fguides\u002Floi\u002Fl-immobilier-d-investissement)\n\n### Comment bien rédiger une clause bénéficiaire ?\n\nUne clause bénéficiaire doit être bien rédigée, précise, cohérente et adaptée à votre situation familiale et patrimoniale. C’est la meilleure garantie contre les contestations futures.\n\nDifférents types de clauses : \n\n-\t**Clause standard** : rédigée par votre assureur, elle a l'avantage de la simplicité et propose une formulation générique « mon conjoint, à défaut mes enfants, à défaut mes héritiers ». Ce type de clause est adapté aux situations patrimoniales simples sans enjeu successoral majeur\n \n-\t**Clause personnalisée** : désignation nominative de chaque bénéficiaire (nom de naissance et le cas échéant le nom marital, prénom(s), date de naissance, adresse) et avec une répartition en pourcentage entre plusieurs héritiers désignés. Elle offre ainsi une maîtrise complète de la transmission\n\n-\t**Clause subsidiaire** : permet de désigner des bénéficiaires de substitution en cas du décès éventuel des personnes bénéficiaires de premier rang\n\n-\t**Clause démembrée** : elle repose sur une répartition des droits entre usufruit et nue-propriété. Cela permet de désigner un usufruitier (souvent le conjoint) et des nus-propriétaires (les enfants) pour optimiser la transmission et protéger le conjoint\n\nVous pouvez aussi inclure **votre clause bénéficiaire dans votre testament**. C'est intéressant pour préserver la confidentialité de vos volontés. Il est conseillé de rédiger une clause nominative en précisant les numéros des contrats d'assurance-vie concernés.  Le notaire appliquera vos volontés après votre décès.\n\n\n**NOS CONSEILS**\n\n1.\t**Évitez les clauses types** non adaptées à votre situation (famille recomposée, concubinage, patrimoine conséquent). Rédigez chaque disposition avec précision, en employant un langage clair afin d’écarter toute interprétation divergente ou contentieuse après votre décès\n\n2.\t**Identifiez chaque bénéficiaire** (nom, prénoms, date et lieu de naissance) pour éviter toute ambiguïté. Ajoutez la mention « nés ou à naître » afin d’inclure vos futurs enfants. Prévoyez également un tuteur ou un administrateur pour protéger les intérêts patrimoniaux de vos descendants mineurs\n\t\n3.\t**Désignez des bénéficiaires subsidiaires** : dans le cas où le bénéficiaire principal prédécède et qu'aucun successeur n'est désigné, le capital sera réintégré à la succession civile avec les conséquences fiscales et successorales que cela implique\n\n4.\t**Définissez clairement la répartition** en indiquant la part de chacun en pourcentage plutôt que des montants fixes\n\n5.\t**Multipliez les bénéficiaires** pour optimiser les abattements fiscaux. Chaque bénéficiaire désigné dispose d’un abattement de 152 500 € sur les primes versées avant 70 ans. Vous pouvez ainsi inclure les enfants et petits-enfants et maximiser la transmission en franchise de droits de succession.\n\n6.\t**Pensez à réactualiser cette clause** après chaque événement familial (naissance, remariage, divorce)\n\nEn cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel habilité (notaire ou conseiller en investissements financiers).\n\n\n### Stratégies d'optimisation : Le démembrement\n\n**LA CLAUSE BÉNÉFICIAIRE DÉMEMBRÉE**\n\nLa clause bénéficiaire démembrée est un outil de transmission patrimoniale particulièrement adapté aux personnes qui souhaitent protéger leur conjoint tout en organisant la transmission d’un capital au profit de leurs enfants. Elle consiste à désigner plusieurs bénéficiaires : un usufruitier, généralement le conjoint survivant, et un ou plusieurs nus-propriétaires, souvent les enfants.\nCette stratégie doit toutefois être rédigée avec une grande précision, car ses conséquences civiles, fiscales et financières dépendent de la formulation retenue dans le contrat d’assurance-vie.\n\n**POURQUOI L'UTILISER ?**\n\nLa clause bénéficiaire démembrée répond à plusieurs objectifs.\n\n-\t**Protéger le conjoint survivant**\n\nLe conjoint usufruitier bénéficie immédiatement du capital décès et peut l’utiliser pour maintenir son niveau de vie. Cette protection est particulièrement pertinente lorsque le patrimoine familial est principalement constitué d’actifs immobiliers peu liquides. Le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficient par ailleurs d’une exonération de droits de succession dans les conditions prévues par la réglementation.\n\n\n-\t**Réaliser une double transmission**\n\nLe démembrement permet de faire bénéficier le conjoint des capitaux au premier décès, tout en réservant aux enfants une créance ou un droit futur sur le capital. Il s’agit donc d’un mécanisme de transmission intergénérationnelle.\nCette solution est intéressante pour les familles recomposées, à condition d’identifier précisément chaque bénéficiaire et de définir la répartition entre les enfants.\n\nPour les patrimoines conséquents, la clause démembrée est l'une des stratégies les plus élaborées de la planification successorale. C’est un outil d’ingénierie patrimoniale sur mesure, conçu pour transformer l’assurance vie en levier de transmission intergénérationnelle.\n\n### Nos conseillers à votre écoute\n\n**Vous souhaitez sécuriser votre transmission et optimiser votre fiscalité successorale ? Notre équipe d'experts vous accompagne pour mettre en place la stratégie la plus adaptée à votre situation.**\n\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ SUR LA Clause bénéficiaire  \n\n\n**Peut-on désigner n'importe qui comme bénéficiaire ?** Oui, presque. Vous pouvez désigner votre conjoint, vos enfants, un ami, un concubin, une association reconnue d'utilité publique (RUP) ou une fondation comme l'Institut Pasteur. Attention toutefois : un concubin en union libre supporte une taxation de 60 %, contre une exonération totale pour un conjoint marié ou partenaire de PACS\n\n**Que se passe-t-il si ma clause est absente ou caduque ?** Si la clause est absente, imprécise ou si le bénéficiaire désigné est prédécédé sans remplaçant, le capital de votre assurance-vie réintègre votre succession et se répartit selon les règles de la dévolution successorale, comme n'importe quel autre bien\n\n**La clause bénéficiaire est-elle compatible avec un testament ?** Oui. Les deux outils sont complémentaires mais distincts. Pour les capitaux d'assurance-vie, la clause bénéficiaire prime toujours sur le testament. Chacun a son rôle dans une stratégie successorale globale\n\n**Faut-il revoir sa clause régulièrement ?** Les professionnels du patrimoine recommandent une révision tous les 5 ans et à chaque événement familial majeur : mariage, divorce, naissance, décès d'un proche désigné\n\n*Sources* : *Articles 757 B et 990 I du Code général des impôts et Article L132-12 du Code des assurances - Légifrance*\n\n\n","clause-beneficiaire-dassurance-vie-optimisez-votre-succession",{"bytes":109,"created_at":110,"created_by":111,"duration":26,"format":89,"width":112,"height":113,"metadata":114,"public_id":115,"id":115,"resource_type":94,"secure_url":116,"tags":117,"type":97,"uploaded_by":118,"url":119,"version":120},890469,"2026-08-15T15:28:15Z",{"type":87,"id":88},2681,3574,{},"Clause bénéficiaire d'assurance vie 2026","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1786807695\u002FClause%20b%C3%A9n%C3%A9ficiaire%20d%27assurance%20vie%202026.jpg",[],{"type":87,"id":88},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1786807695\u002FClause%20b%C3%A9n%C3%A9ficiaire%20d%27assurance%20vie%202026.jpg",1786807695,"2026-08-16T08:02:58+02:00",{"name":22},[124,126,128,130,133,135,137,140,143,146,149,151,153,155,157,160],{"tag":27,"content":125,"attributes":26},"Conseils sur la clause bénéficiaire d'une assurance vie ",{"tag":31,"content":26,"attributes":127},{"property":30,"content":125},{"tag":31,"content":26,"attributes":129},{"name":34,"content":125},{"tag":31,"content":26,"attributes":131},{"name":37,"content":132},"Optimisez votre transmission hors succession : fiscalité, rédaction, clause démembrée et stratégies d'optimisation. 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La taxe sur la valeur ajoutée immobilière (TVA) constitue un impôt indirect prélevé par l'État dans des situations spécifiques, et sa maîtrise s'avère indispensable pour tout acquéreur ou vendeur avisé. Comprendre les mécanismes d'application, les cas d'exonération et les stratégies d'optimisation peut vous permettre de réaliser des économies significatives tout en garantissant la sécurité juridique de votre projet.\n\n### Son Champ d'Application \n\nLa taxe sur la valeur ajoutée dans le secteur immobilier ne s'applique pas automatiquement à toutes les transactions. Son champ d'application repose sur trois critères fondamentaux qui déterminent son assujettissement.\n\n1. **Le statut du vendeur constitue un élément déterminant.** Seules les personnes assujetties à la TVA, agissant dans le cadre de leur activité économique professionnelle, sont concernées par cette fiscalité. Il s'agit notamment des promoteurs immobiliers, des marchands de biens, des lotisseurs ou encore des entreprises de construction. À l'inverse, un particulier vendant son bien personnel se situe hors du champ d'application de la TVA, même s'il réalise plusieurs transactions dans l'année.\n\n2. **La nature du bien immobilier vendu joue un rôle crucial.** La législation fiscale établit une distinction entre les immeubles neufs, les bâtiments anciens et les terrains à bâtir. Chacune de ces catégories obéissent à des règles fiscales distinctes.\n\n3. **Les circonstances de la vente** peuvent modifier le régime fiscal applicable, notamment lorsque le vendeur professionnel exerce une option pour soumettre la transaction à la TVA, même dans des cas où l'exonération constituerait le principe.\n\n### La Fiscalité des Immeubles Neufs \n\nSelon le Code général des impôts, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu'il est achevé depuis moins de 5 ans. Cette qualification englobe plusieurs situations distinctes :\n- Les surélévations d'immeubles existants\n- Les constructions nouvelles achevées depuis moins de cinq ans\n- Un immeuble rénové obtient le statut fiscal de bien neuf lorsque les travaux ont remis à l'état neuf certains éléments structurels majeurs. C'est le cas par exemple de la majorité des fondations, de la consistance des façades hors ravalement, ou encore l'ensemble des éléments de seconde œuvre dans des proportions définies réglementairement. \n\n**VENTES PAR DES PROFESSIONNELS**\n\nLes ventes d'immeubles neufs réalisées par des professionnels assujettis sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2). Cette taxation s'applique sur le prix total de vente, sans possibilité de déduction ou d'abattement.\n\nLe taux normal de TVA s'établit à 20% du prix de vente (CGI. art. 278). Néanmoins, des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :\n\n- un taux de 5,5% s'applique aux logements vendus en accession sociale sous certaines conditions strictement encadrées\n\n- Un taux intermédiaire de 10% concerne certaines livraisons de logements sociaux\n\n**L'avantage majeur** de l'application de la TVA réside dans la réduction considérable des droits d'enregistrement. Lorsque la mutation d'un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l'acte est assujetti à un droit d'enregistrement fixe de 0,715% seulement. Ce taux remplace le droit proportionnel classique de mutation qui atteint 6,31% pour les biens anciens, générant ainsi une économie significative sur les frais notariés.\n\n**Bon à savoir : depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 30 avril 2028**, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu'à 5% du prix de vente, portant éventuellement le taux global des droits de mutation à titre onéreux à 6,31% pour les ventes d'immeubles anciens ou de terrains à bâtir hors TVA. Cette hausse ne s'applique toutefois pas aux primo-accédants, bénéficiant ainsi d'une protection fiscale particulière.\n\n\n\n**VENTES ENTRE PARTICULIERS**\n\nLes transactions entre particuliers, même portant sur des biens neufs, échappent totalement au champ d'application de la TVA. Un particulier ne possédant pas le statut d'assujetti ne peut percevoir cette taxe. Ces ventes sont donc uniquement soumises aux droits de mutation à titre onéreux classiques.\n\n\n### La Fiscalité des Immeubles Anciens \n\n**VENTES PAR DES PROFESSIONNELS**\n\n-\t**Exonération de plein droit** : Les ventes d'immeubles achevés depuis plus de cinq années, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, bénéficient en principe d'une exonération de TVA. \n\n-\t**Mécanisme de l'option TVA sur marge** : Le vendeur professionnel dispose néanmoins d'une faculté lui permettant de soumettre l'opération à la TVA, même pour un bien ancien (CGI, art. 260, 5°). Cette option doit impérativement être exprimée dans l'acte de vente authentique pour produire ses effets juridiques et fiscaux.\n\nL'option pour la TVA présente toutefois des conditions strictes. Elle ne peut être exercée que si le vendeur a lui-même acquis le bien auprès d'un assujetti, ayant donc supporté la TVA lors de son acquisition, et que cette acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Dans ce cas spécifique, la TVA s'applique uniquement sur la marge réalisée, c'est-à-dire sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition initial.\n\n**VENTES ENTRE PARTICULIERS**\n\nLes ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.\n\n### Les Terrains à Bâtir : Régime Spécifique\n\nLa notion de terrain à bâtir repose exclusivement sur la constructibilité juridique du terrain, dépendant de l'usage effectif qui en est fait ou de l'intention de l'acquéreur (CGI. art. 257, I-2-1°). Sont préconisés les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un autre document d'urbanisme.\n\n\n**VENTES ENTRE PARTICULIERS**\n\nUne cession de terrain à bâtir entre particuliers n'est pas soumise à TVA, le vendeur particulier n'étant pas assujetti. Seuls les droits d'enregistrement au taux normal de 6,31 % sont exigibles. Exceptions :  quelques départements appliquent des taux différents.\n\n**VENTES PAR DES PROFESSIONNELS**\n\nLes ventes de terrains à bâtir par un professionnel, assujetti à la TVA, sont soumises de plein droit à cette taxe (CGI. art. 257, I-2-1°). Néanmoins, 2 régimes fiscaux distincts coexistent selon les circonstances d'acquisition initiale du terrain par le vendeur professionnel.\n\n-\t**Lorsque la TVA est calculée sur le prix total**, elle s'applique au taux de 20%, que l'acheteur soit un particulier ou un professionnel. Les droits d'enregistrement sont réduits à 0,715%, procurant un avantage fiscal significatif à l'acquéreur.\n\n-\t**En revanche, si le vendeur professionnel** a lui-même acquis le terrain à bâtir auprès d'un non-assujetti à la TVA, la taxation s'effectue sur la marge réalisée. Dans ce cas, la TVA est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, et les droits d'enregistrement non réduits au taux de 6,31% s'ajoutent à cette taxation.\n\n### Stratégies d'Optimisation Fiscale \n\n- **Vérifiez le statut du vendeur** : Avant toute signature d'avant-contrat, il s'avère impératif de vérifier précisément le statut fiscal du vendeur. Pour les transactions avec des professionnels, il convient d'exiger la communication du numéro de TVA intracommunautaire et de s'assurer de la régularité de la situation fiscale du vendeur. \n\n- **Analysez la qualification du bien** : La qualification précise du bien immobilier conditionne le régime fiscal applicable. Pour les biens situés à la frontière des cinq années d'achèvement, une vérification minutieuse de la date d'achèvement des travaux s'impose. \nEn cas de travaux de rénovation, l'analyse technique des éléments remis à l'état neuf nécessite parfois l'intervention d'un expert du bâtiment pour éviter toute contestation ultérieure de l'administration fiscale.\n\n- **Envisagez une négociation contractuelle** : Dans certaines configurations, notamment lors de l'exercice de l'option TVA par le vendeur professionnel, une marge de négociation peut exister. L'acquéreur avisé peut tenter de négocier une répercussion partielle de l'économie réalisée sur les droits d'enregistrement lorsque le vendeur opte pour la TVA.\n\n\n- **Pour les particuliers** investissant dans l'immobilier locatif, l'acquisition d'un bien neuf soumis à TVA avec droits réduits peut s'avérer plus avantageuse financièrement qu'un bien ancien, malgré un prix au mètre carré généralement supérieur. L'économie réalisée sur les frais notariés compense partiellement ce surcoût.\n\n\n\nPar ailleurs, certains dispositifs fiscaux incitatifs, comme les régimes de défiscalisation immobilière, peuvent se combiner avec l'application de la TVA pour optimiser davantage l'investissement.\n\n>>[Profitez des dispositifs fiscaux attractifs en 2026](\u002Flois\u002Fpinel)\n\nQue vous soyez acquéreur d'une résidence principale, investisseur dans l'immobilier locatif ou professionnel de la transaction immobilière, une compréhension approfondie de la TVA immobilière est indispensable pour prendre des décisions éclairées et structurer efficacement vos projets patrimoniaux.\n\n### Nos conseillers à votre écoute\n\n**Vous projetez de réaliser un investissement locatif ? Nos conseillers vous accompagnent dans l'analyse fiscale et financière de votre projet. Concrétisez votre projet immobilier en toute sérénité.**\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ sur la TVA Immobilière\n\n\n**Quand la TVA s'applique-t-elle dans une transaction immobilière ?** La TVA s'applique lorsque trois conditions sont cumulativement réunies : le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA agissant dans le cadre de son activité économique, le bien vendu est soit un immeuble neuf (moins de 5 ans), soit un terrain à bâtir, et aucune exonération spécifique n'est applicable. Les ventes entre particuliers sont toujours hors champ de TVA\n\n**Les primo-accédants bénéficient-ils d'avantages fiscaux spécifiques ?** Depuis le 1er avril 2025, les primo-accédants bénéficient d'une protection particulière : la hausse du taux départemental des droits de mutation pouvant atteindre 5% ne leur est pas applicable. Cette mesure vise à faciliter l'accession à la propriété pour les ménages acquérant leur première résidence principale. 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Le notaire rédacteur de l'acte procède exclusivement à cette vérification dans le cadre de ses diligences précontractuelles. 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","\n\n###### \n#### \n#### \n\nSaviez-vous que dans le cadre d'une succession, vous avez le choix entre plusieurs solutions ? La décision d’accepter ou de renoncer à une succession mérite une analyse approfondie, surtout si des biens immobiliers sont en jeu. \n\n### Comprendre la succession \nLa succession désigne la transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers. Elle peut inclure :\n\n- Biens immobiliers (appartement, maison, immeuble de rapport)\n\n- Actifs financiers (comptes bancaires, assurance-vie)\n\n- Dettes (crédits immobiliers, dettes fiscales)\n\nAccepter une succession revient à hériter à la fois des actifs et des passifs. À l’inverse, renoncer signifie refuser l’ensemble du patrimoine.\n\n**Qu'est-ce que l'option successorale** ?\n\nC'est la possibilité donnée à une personne appelée à hériter d’accepter ou non la succession du défunt. **Voici les différentes options qui s’offrent à vous.**\n\n### L'acceptation pure et simple de la succession\nEn acceptant une succession, vous recevez votre part de l’héritage et payez les dettes éventuelles de la personne décédée, dans la limite de vos droits à la succession. Il est indispensable de prendre un délai de réflexion car ce choix est irrévocable.\nDans le cas où vous découvrez une dette conséquente, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire (dans un délai de cinq mois à partir du jour où vous en avez pris connaissance) et ainsi être déchargé partiellement ou totalement, sous réserve de remplir les deux conditions suivantes :\n- le paiement de cette dette risquerait de porter atteinte à votre patrimoine\n-\tau moment de l'acceptation de la succession, vous aviez des raisons légitimes d'ignorer l'existence de cette dette \n\n### L'acceptation à concurrence de l'actif net\n\nCette option est conseillée lorsqu’il existe une incertitude sur l’étendue exacte des dettes du défunt. C’est un terme technique qui signifie que vous recevez votre part d'héritage sans avoir à payer les dettes du défunt au-delà de la valeur de l'héritage. Vos biens personnels sont donc à l'abri des créanciers du défunt. En optant pour cette option, vous pouvez toujours changer d’avis et finalement décider d’accepter « purement et simplement » la succession. Cependant, vous ne pourrez plus y renoncer.\n\n>>[Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?](\u002Fguides\u002Floi\u002Fl-immobilier-d-investissement)\n\n### La renonciation à la succession\nPersonne n'est tenue d'accepter une succession, peu importe la raison : que le passif du défunt soit supérieur à l'actif, pour éviter des conflits familiaux ou pour avantager ses descendants en renonçant à l'héritage. En renonçant à la succession, vous ne pouvez pas être considéré comme héritier. Cela implique deux conséquences : l'impossibilité de se voir transférer une partie des biens et de l'argent du défunt. C'est également le fait de refuser le paiement des dettes du défunt lorsque la succession est déficitaire.\n\n**Quels sont les délais ?**\n\nÀ compter de la date d’ouverture de la succession, le délai est de 4 mois pour exercer l'option successorale. Sur le plan pratique, il est nécessaire de renoncer à la succession dans les 4 mois qui suivent le décès. Mais une fois ce délai passé, si aucune décision n’a été prise, les créanciers ou cohéritiers ou héritiers de rang subséquent (ou encore l’Etat) ont le droit d’obliger une prise de décision. Dans ce cas précis, 2 mois supplémentaires sont accordés et la possibilité de demander un délai supplémentaire au juge. À l’issue de ce délai, si une décision n’est toujours pas prise, la succession est alors considérée comme acceptée purement et simplement.\n\nSi tous les héritiers renoncent à la succession, c'est le service des successions vacantes, nommé le Domaine, qui va agir comme curateur pour gérer les biens et les dettes du défunt. 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Consultez nos conseillers en gestion de patrimoine afin de bénéficier d'une stratégie fiscale adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.**\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ : Héritage et Succession\n\n\n\n**Refus de succession : qui paie les dettes ?** En renonçant à une succession, vous êtes totalement déchargé des dettes du défunt. Toutefois, si vos enfants viennent en représentation, ils héritent de votre part et devront assumer ces dettes, sauf à renoncer également. En l’absence de descendants, la part du renonçant revient aux cohéritiers, qui assumeront alors les dettes correspondantes. Si tous les héritiers renoncent, la succession devient vacante : le Domaine public, agissant comme curateur, gère les biens pour apurer les créances\n\n**Que devient un bien immobilier en indivision ?** Il appartient à plusieurs héritiers, ce qui peut compliquer sa gestion ou sa vente\n\n>>[A Lire : Achat en indivision ce qui change en 2026](achat-en-indivision-ce-qui-change-en-2026)\n\n**Faut-il vendre ou louer un bien hérité ?** Cela dépend de votre stratégie patrimoniale : revenus immédiats (vente) ou revenus récurrents (location)\n\n**Comment optimiser la fiscalité d’un héritage immobilier ?** Via des dispositifs comme le LMNP, le démembrement de propriété ou la SCI\n\n>>[Découvrez la location Meublée en LMNP\u002FLMP](\u002Flois\u002Flmnp-et-lmp)\t\n","heritage-faut-il-accepter-ou-renoncer-a-une-succession",{"bytes":224,"created_at":225,"created_by":226,"duration":26,"format":89,"width":227,"height":228,"metadata":229,"public_id":230,"id":230,"resource_type":94,"secure_url":231,"tags":232,"type":97,"uploaded_by":233,"url":234,"version":235},26354,"2024-06-26T08:44:20Z",{"type":87,"id":88},360,240,{},"heritage et succession","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1719391460\u002Fheritage%20et%20succession.jpg",[],{"type":87,"id":88},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1719391460\u002Fheritage%20et%20succession.jpg",1719391460,"2026-07-20T10:42:20+02:00",{"name":22},[239,240,242,244,247,249,251,254,257,260,263,265,267,269,271,274],{"tag":27,"content":220,"attributes":26},{"tag":31,"content":26,"attributes":241},{"property":30,"content":220},{"tag":31,"content":26,"attributes":243},{"name":34,"content":220},{"tag":31,"content":26,"attributes":245},{"name":37,"content":246},"Tout héritier dispose de trois options successorales. Découvrez les pièges, opportunités et conseils pour optimiser votre patrimoine.",{"tag":31,"content":26,"attributes":248},{"property":41,"content":246},{"tag":31,"content":26,"attributes":250},{"name":44,"content":246},{"tag":31,"content":26,"attributes":252},{"property":47,"content":253},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1719391304-heritage-faut-il-accepter-ou-renoncer-a-la-succession.jpg?auto=format&fit=max&w=1200",{"tag":31,"content":26,"attributes":255},{"property":51,"content":256},"360",{"tag":31,"content":26,"attributes":258},{"property":55,"content":259},"240",{"tag":31,"content":26,"attributes":261},{"property":59,"content":262},"Héritage : faut-il accepter ou renoncer à la succession ?",{"tag":31,"content":26,"attributes":264},{"name":63,"content":253},{"tag":31,"content":26,"attributes":266},{"name":66,"content":262},{"tag":31,"content":26,"attributes":268},{"property":69,"content":70},{"tag":31,"content":26,"attributes":270},{"property":73,"content":74},{"tag":31,"content":26,"attributes":272},{"property":77,"content":273},"2026-08-23T16:14:24Z",{"tag":31,"content":26,"attributes":275},{"name":81,"content":82},{"data":277,"body":278},{},{"type":279,"children":280},"root",[281,287,291,295,302,308,313,322,327,362,368,376,381,387,392,435,441,446,451,457,520,526,569,575,580,623,629,634,653,670,675,681,686,701,707,717,727,737,747],{"type":282,"tag":283,"props":284,"children":286},"element","h3",{"id":285},"",[],{"type":282,"tag":283,"props":288,"children":290},{"id":289},"_1",[],{"type":282,"tag":283,"props":292,"children":294},{"id":293},"_2",[],{"type":282,"tag":296,"props":297,"children":298},"p",{},[299],{"type":300,"value":301},"text","Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs sans vous marier ni créer de société ? L'achat en indivision est la solution la plus accessible, la plus rapide et la plus répandue pour devenir copropriétaire à deux ou plus. Mais ce régime juridique, souvent perçu comme une simple formalité, cache des subtilités que tout investisseur avisé doit maîtriser, d'autant que la loi n°2026-248 du 7 avril 2026 vient de réécrire certaines règles fondamentales. Décryptage complet.",{"type":282,"tag":283,"props":303,"children":305},{"id":304},"quest-ce-que-lindivision",[306],{"type":300,"value":307},"Qu'est-ce que l'indivision ?",{"type":282,"tag":296,"props":309,"children":310},{},[311],{"type":300,"value":312},"L'indivision est une situation juridique par laquelle plusieurs personnes entrent en possession de droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle de celui-ci. Autrement dit, chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à son investissement financier initial, mais possède des droits sur l'ensemble du bien, et non pas sur une partie en particulier.",{"type":282,"tag":296,"props":314,"children":315},{},[316],{"type":282,"tag":317,"props":318,"children":319},"strong",{},[320],{"type":300,"value":321},"Les différentes formes d'indivision : choisie ou subie ?",{"type":282,"tag":296,"props":323,"children":324},{},[325],{"type":300,"value":326},"L'indivision n'est pas toujours voulue. On distingue trois situations :",{"type":282,"tag":328,"props":329,"children":330},"ul",{},[331,342,352],{"type":282,"tag":332,"props":333,"children":334},"li",{},[335,340],{"type":282,"tag":317,"props":336,"children":337},{},[338],{"type":300,"value":339},"L'indivision conventionnelle",{"type":300,"value":341}," : deux concubins, partenaires de PACS, amis ou associés décident ensemble d'acquérir un bien immobilier.",{"type":282,"tag":332,"props":343,"children":344},{},[345,350],{"type":282,"tag":317,"props":346,"children":347},{},[348],{"type":300,"value":349},"L'indivision successorale",{"type":300,"value":351}," : plusieurs héritiers détiennent conjointement des parts d'un même bien à la suite d'un décès, chacun possédant une quote-part sans en être le propriétaire exclusif.",{"type":282,"tag":332,"props":353,"children":354},{},[355,360],{"type":282,"tag":317,"props":356,"children":357},{},[358],{"type":300,"value":359},"L'indivision post-divorce",{"type":300,"value":361}," : après un divorce et la liquidation de la communauté, en l'absence de partage immédiat, les ex-époux se retrouvent en indivision sur les biens immobiliers.",{"type":282,"tag":283,"props":363,"children":365},{"id":364},"comment-fonctionne-lachat-en-indivision",[366],{"type":300,"value":367},"Comment fonctionne l'achat en indivision ?",{"type":282,"tag":296,"props":369,"children":370},{},[371],{"type":282,"tag":317,"props":372,"children":373},{},[374],{"type":300,"value":375},"La répartition des quote-parts : qui possède quoi ?",{"type":282,"tag":296,"props":377,"children":378},{},[379],{"type":300,"value":380},"La valeur de chaque part est désignée comme quotité d'acquisition. Elle est déterminée en fonction des sommes réellement apportées par le coindivisaire à l'achat, que ces montants proviennent d'un capital déjà constitué (épargne personnelle, vente d'un autre bien) ou d'un emprunt immobilier. C'est le notaire qui est chargé du calcul des quotités, lesquelles sont ensuite spécifiées dans l'acte authentique de vente.",{"type":282,"tag":283,"props":382,"children":384},{"id":383},"nouveauté-ce-que-la-loi-du-7-avril-2026-change",[385],{"type":300,"value":386},"Nouveauté ! Ce que la loi du 7 avril 2026 change",{"type":282,"tag":296,"props":388,"children":389},{},[390],{"type":300,"value":391},"La loi n°2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, a pour objectif de débloquer des situations figées, notamment en présence d'indivisaires absents, opposants ou inactifs.",{"type":282,"tag":328,"props":393,"children":394},{},[395,405,415,425],{"type":282,"tag":332,"props":396,"children":397},{},[398,403],{"type":282,"tag":317,"props":399,"children":400},{},[401],{"type":300,"value":402},"Vente unilatérale avec autorisation judiciaire",{"type":300,"value":404},". Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul une vente d'un bien indivis lorsque la mesure est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (art. 815-6 du Code civil). Cette mesure vise à faciliter la sortie d’une indivision bloquée, par exemple dans le cadre d’une succession",{"type":282,"tag":332,"props":406,"children":407},{},[408,413],{"type":282,"tag":317,"props":409,"children":410},{},[411],{"type":300,"value":412},"La majorité des deux tiers remplace l'unanimité",{"type":300,"value":414},". Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent saisir le tribunal judiciaire qui peut autoriser de vendre ou de partager le bien.",{"type":282,"tag":332,"props":416,"children":417},{},[418,423],{"type":282,"tag":317,"props":419,"children":420},{},[421],{"type":300,"value":422},"Partage judiciaire aux pouvoirs élargis",{"type":300,"value":424},". Lorsque les voies précédentes ne sont pas applicables ou ont échoué, le partage judiciaire reste le recours ultime. Le juge commis voit ses pouvoirs renforcés : il peut désormais trancher les contestations et ordonner des licitations (enchères publiques). La réforme étend le champ du partage judiciaire aux indivisions successorales, régimes matrimoniaux, PACS et concubinage, mais aussi les opérations de liquidation complexes sans indivision",{"type":282,"tag":332,"props":426,"children":427},{},[428,433],{"type":282,"tag":317,"props":429,"children":430},{},[431],{"type":300,"value":432},"Vendre uniquement sa quote-part",{"type":300,"value":434},". Un indivisaire qui veut sortir de l’indivision sans l’accord des autres peut vendre sa propre quote-part (fraction de droits indivis) à un tiers ou à un autre héritier. Les cohéritiers bénéficient pendant un mois d’un droit de préemption",{"type":282,"tag":283,"props":436,"children":438},{"id":437},"la-convention-dindivision-pour-protéger-votre-patrimoine",[439],{"type":300,"value":440},"La convention d'indivision pour protéger votre patrimoine",{"type":282,"tag":296,"props":442,"children":443},{},[444],{"type":300,"value":445},"La convention d'indivision constitue une étape capitale pour prévenir les conflits et organiser clairement la gestion partagée d'un bien immobilier. Signé par tous les indivisaires, ce document contractuel permet de fixer les règles de répartition des dépenses, les modalités d'usage du bien, la nomination d'un gérant, les procédures de résolution de conflits et les conditions de sortie.",{"type":282,"tag":296,"props":447,"children":448},{},[449],{"type":300,"value":450},"Elle doit être établie obligatoirement par un notaire. Sa durée peut être indéterminée ou déterminée, sans pouvoir excéder cinq ans, avec possibilité de renouvellement par tacite reconduction. Elle présente aussi un avantage fiscal, il est possible de conserver le bien sans payer de taxes sur le partage.",{"type":282,"tag":283,"props":452,"children":454},{"id":453},"avantages-de-lachat-en-indivision",[455],{"type":300,"value":456},"Avantages de l'achat en indivision",{"type":282,"tag":328,"props":458,"children":459},{},[460,470,480,490,500,510],{"type":282,"tag":332,"props":461,"children":462},{},[463,468],{"type":282,"tag":317,"props":464,"children":465},{},[466],{"type":300,"value":467},"Réduction des coûts individuels",{"type":300,"value":469}," : chaque indivisaire ne contribue qu'à une part des frais d'achat, des taxes et des mensualités",{"type":282,"tag":332,"props":471,"children":472},{},[473,478],{"type":282,"tag":317,"props":474,"children":475},{},[476],{"type":300,"value":477},"Simplicité",{"type":300,"value":479}," : l'achat en indivision n'entraîne ni formalité particulière ni délai supplémentaire au processus d'acquisition",{"type":282,"tag":332,"props":481,"children":482},{},[483,488],{"type":282,"tag":317,"props":484,"children":485},{},[486],{"type":300,"value":487},"Liberté de financement",{"type":300,"value":489}," : les coacquéreurs n'ont pas à présenter le même plan de financement ni la même quote-part. Il est possible d'acheter à deux à hauteur de 30\u002F70 % et chaque acquéreur sera libre de gérer son financement",{"type":282,"tag":332,"props":491,"children":492},{},[493,498],{"type":282,"tag":317,"props":494,"children":495},{},[496],{"type":300,"value":497},"Mutualisation des charges",{"type":300,"value":499}," : taxe foncière, entretien, assurances, travaux. Tout se partage proportionnellement aux quotes-parts",{"type":282,"tag":332,"props":501,"children":502},{},[503,508],{"type":282,"tag":317,"props":504,"children":505},{},[506],{"type":300,"value":507},"Universalité",{"type":300,"value":509}," : ce mécanisme est ouvert à tous, qu'il s'agisse d'un couple, de membres d'une famille ou d'amis",{"type":282,"tag":332,"props":511,"children":512},{},[513,518],{"type":282,"tag":317,"props":514,"children":515},{},[516],{"type":300,"value":517},"Compatible avec l'investissement locatif",{"type":300,"value":519}," : résidence principale, résidence secondaire, bien locatif ou terrain, l'indivision s'adapte à tous les projets immobiliers",{"type":282,"tag":283,"props":521,"children":523},{"id":522},"risques-et-inconvénients-à-anticiper",[524],{"type":300,"value":525},"Risques et inconvénients à anticiper",{"type":282,"tag":328,"props":527,"children":528},{},[529,539,549,559],{"type":282,"tag":332,"props":530,"children":531},{},[532,537],{"type":282,"tag":317,"props":533,"children":534},{},[535],{"type":300,"value":536},"Risque de blocage décisionnel",{"type":300,"value":538}," : le principal risque résulte des potentiels désaccords entre les coindivisaires, qui peuvent rendre la gestion du bien conflictuelle. La loi 2026 atténue ce risque pour la vente, mais pas pour tous les actes de gestion",{"type":282,"tag":332,"props":540,"children":541},{},[542,547],{"type":282,"tag":317,"props":543,"children":544},{},[545],{"type":300,"value":546},"Décote sur la quote-part",{"type":300,"value":548}," : une décote d'indivision s'applique généralement en cas de vente à un tiers, reflétant les contraintes liées à ce statut juridique",{"type":282,"tag":332,"props":550,"children":551},{},[552,557],{"type":282,"tag":317,"props":553,"children":554},{},[555],{"type":300,"value":556},"Solidarité des dettes",{"type":300,"value":558}," : les charges fiscales (taxe foncière, droits de succession) et les dettes de l'indivision pèsent sur chaque coindivisaire proportionnellement à ses droits, voire au-delà si les autres font défaut",{"type":282,"tag":332,"props":560,"children":561},{},[562,567],{"type":282,"tag":317,"props":563,"children":564},{},[565],{"type":300,"value":566},"Transmission subie",{"type":300,"value":568}," : en cas de décès d'un indivisaire, ses héritiers intègrent automatiquement l'indivision. Une clause de préemption dans la convention protège efficacement contre ce risque.",{"type":282,"tag":283,"props":570,"children":572},{"id":571},"comment-sortir-de-lindivision",[573],{"type":300,"value":574},"Comment sortir de l'indivision ?",{"type":282,"tag":296,"props":576,"children":577},{},[578],{"type":300,"value":579},"Sortir d'une situation d'indivision est désormais plus accessible qu'avant. Plusieurs voies s'offrent à vous :",{"type":282,"tag":328,"props":581,"children":582},{},[583,593,603,613],{"type":282,"tag":332,"props":584,"children":585},{},[586,591],{"type":282,"tag":317,"props":587,"children":588},{},[589],{"type":300,"value":590},"Le partage amiable",{"type":300,"value":592}," : tous les indivisaires s'accordent pour vendre ou attribuer le bien à l'un d'eux. C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse",{"type":282,"tag":332,"props":594,"children":595},{},[596,601],{"type":282,"tag":317,"props":597,"children":598},{},[599],{"type":300,"value":600},"Le rachat de parts (soulte)",{"type":300,"value":602}," : un coindivisaire rachète les parts des autres, après évaluation notariale ou une expertise immobilière. Aucun des autres indivisaires ne doit exercer son droit de préemption pour que la transaction aboutisse",{"type":282,"tag":332,"props":604,"children":605},{},[606,611],{"type":282,"tag":317,"props":607,"children":608},{},[609],{"type":300,"value":610},"La vente par licitation",{"type":300,"value":612}," : c'est une procédure judiciaire de vente aux enchères du bien indivis, désormais accessible plus facilement grâce à la réforme 2026",{"type":282,"tag":332,"props":614,"children":615},{},[616,621],{"type":282,"tag":317,"props":617,"children":618},{},[619],{"type":300,"value":620},"L'autorisation judiciaire d'urgence (nouveauté 2026)",{"type":300,"value":622}," : un indivisaire peut désormais obtenir du président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul, sous conditions d'urgence et d'intérêt commun",{"type":282,"tag":283,"props":624,"children":626},{"id":625},"indivision-et-investissement-locatif-fiscalité-et-déclaration-des-revenus",[627],{"type":300,"value":628},"Indivision et investissement locatif : fiscalité et déclaration des revenus",{"type":282,"tag":296,"props":630,"children":631},{},[632],{"type":300,"value":633},"Chaque indivisaire déclare sa part proportionnelle des revenus locatifs et des charges déductibles dans sa propre déclaration de revenus.",{"type":282,"tag":296,"props":635,"children":636},{},[637,639,644,646,651],{"type":300,"value":638},"Deux régimes s'offrent à vous : ",{"type":282,"tag":317,"props":640,"children":641},{},[642],{"type":300,"value":643},"le micro-foncier",{"type":300,"value":645}," (abattement forfaitaire de 30%) ou ",{"type":282,"tag":317,"props":647,"children":648},{},[649],{"type":300,"value":650},"le régime réel",{"type":300,"value":652}," (déduction des charges effectives, intérêts d'emprunt, travaux, assurances). La revente d'une quote-part est soumise au régime des plus-values immobilières, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.",{"type":282,"tag":654,"props":655,"children":656},"blockquote",{},[657],{"type":282,"tag":654,"props":658,"children":659},{},[660],{"type":282,"tag":296,"props":661,"children":662},{},[663],{"type":282,"tag":664,"props":665,"children":667},"a",{"href":666},"\u002Fguides\u002Floi\u002Fl-immobilier-d-investissement",[668],{"type":300,"value":669},"Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?",{"type":282,"tag":296,"props":671,"children":672},{},[673],{"type":300,"value":674},"L'achat en indivision reste une porte d'entrée accessible et souple vers la propriété immobilière à plusieurs. La mutualisation des apports, le partage des charges et l'absence de formalités complexes en font une solution prisée des couples, des familles et des investisseurs.\nNe laissez ni l'improvisation ni l'ignorance décider de votre avenir patrimonial. Chaque situation d'indivision est unique : la bonne structure juridique, les bonnes quotités et la bonne fiscalité se construisent sur-mesure. Aussi, un accompagnement professionnel reste la clé d'une gestion sereine et rentable.",{"type":282,"tag":283,"props":676,"children":678},{"id":677},"nos-conseillers-à-votre-écoute",[679],{"type":300,"value":680},"Nos conseillers à votre écoute",{"type":282,"tag":296,"props":682,"children":683},{},[684],{"type":300,"value":685},"Vous envisagez d’investir ? Sécurisez votre investissement grâce à l’expertise de nos conseillers spécialisés en patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons pour garantir la réussite de votre projet.",{"type":282,"tag":654,"props":687,"children":688},{},[689],{"type":282,"tag":654,"props":690,"children":691},{},[692],{"type":282,"tag":296,"props":693,"children":694},{},[695],{"type":282,"tag":664,"props":696,"children":698},{"href":697},"\u002Fcontact",[699],{"type":300,"value":700},"Une analyse personnalisée de votre projet ? Contactez-nous",{"type":282,"tag":283,"props":702,"children":704},{"id":703},"faq-sur-lindivision-en-2026",[705],{"type":300,"value":706},"FAQ sur l'indivision en 2026",{"type":282,"tag":296,"props":708,"children":709},{},[710,715],{"type":282,"tag":317,"props":711,"children":712},{},[713],{"type":300,"value":714},"Peut-on acheter en indivision sans être marié ?",{"type":300,"value":716}," Oui. L'indivision est ouverte à tous : concubins, partenaires de PACS, amis, associés. Aucun lien particulier n'est requis",{"type":282,"tag":296,"props":718,"children":719},{},[720,725],{"type":282,"tag":317,"props":721,"children":722},{},[723],{"type":300,"value":724},"La loi 2026 supprime-t-elle vraiment la règle de l'unanimité pour vendre ?",{"type":300,"value":726}," Partiellement. La loi du 7 avril 2026 introduit un mécanisme permettant aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d'initier une procédure de vente, même sans unanimité. Toutefois, un contrôle judiciaire subsiste, et les indivisaires minoritaires conservent des droits de protection. Il ne s'agit donc pas d'une suppression totale, mais d'un assouplissement majeur qui change radicalement les rapports de force",{"type":282,"tag":296,"props":728,"children":729},{},[730,735],{"type":282,"tag":317,"props":731,"children":732},{},[733],{"type":300,"value":734},"Que se passe-t-il si un indivisaire décède ?",{"type":300,"value":736}," Sa quote-part est transmise à ses héritiers, qui entrent alors dans l'indivision. Pour éviter cette situation souvent source de blocage, il est vivement recommandé d'insérer une clause de préemption dans la convention d'indivision, permettant aux coindivisaires survivants de racheter les parts en priorité aux conditions du marché",{"type":282,"tag":296,"props":738,"children":739},{},[740,745],{"type":282,"tag":317,"props":741,"children":742},{},[743],{"type":300,"value":744},"Puis-je vendre ma quote-part sans l'accord des autres ?",{"type":300,"value":746}," Oui un indivisaire peut céder ses droits à un tiers. Mais les coindivisaires bénéficient d'un droit de préemption : ils peuvent se substituer à l'acheteur externe dans les mêmes conditions de prix et de délai. Ce droit doit être respecté sous peine de nullité de la vente",{"type":282,"tag":296,"props":748,"children":749},{},[750,755],{"type":282,"tag":317,"props":751,"children":752},{},[753],{"type":300,"value":754},"L'indivision est-elle adaptée à un investissement locatif à plusieurs ?",{"type":300,"value":756}," Oui, à condition de la structurer correctement. Une convention d'indivision désignant un gérant est indispensable pour éviter les blocages opérationnels (renouvellement de bail, travaux, perception des loyers). Selon le projet, une SCI peut toutefois s'avérer plus judicieuse sur le long terme"]