Loi Denormandie 2026 : Jusqu'à 21% de Réduction d'Impôt dans l'Ancien

En 2026, l’investissement locatif dans l’ancien reste une opportunité majeure pour les contribuables souhaitant réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier durable. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif Denormandie ancien s'impose comme un levier de défiscalisation immobilière incontournable. En contrepartie de travaux de rénovation énergétique au sein de communes éligibles, ce mécanisme fiscal avantageux permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu tout en répondant aux exigences actuelles de performance énergétique des logements.

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, la loi Denormandie s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique afin de lutter contre la vétusté des logements vacants et anciens. L'aide fiscale, qui tient son nom de l'ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est issue de la loi de finances de 2019. C’est un dispositif fiscal incitatif s'adressant aux particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier dégradé, le rénover et le mettre en location, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative. Cette loi Denormandie est actuellement prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?

• Se constituer un patrimoine immobilier sur la durée et obtenir des revenus réguliers grâce aux loyers.
• Profiter de la possibilité d’acheter à crédit pour accroître son patrimoine immobilier.
• Favoriser, à terme, une plus-value immobilière grâce aux travaux d’amélioration réalisés sur le logement.
• Bénéficier d'un avantage fiscal allant jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt !

Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du bien (prix d'acquisition + travaux), dans la limite d'un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location initial et de ses éventuelles prorogations :

• 12 % du prix de revient pour une location initiale de 6 ans
• 18 % du prix de revient pour une location initiale de 9 ans
• 21 % du prix de revient pour une location de 12 ans, obtenue après prorogation de l'engagement initial

Exemple : vous achetez un bien à rénover pour 150 000 € et réalisez 50 000 € de travaux. Le prix de revient de votre investissement est donc de 200 000 €. Si vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 € répartis sur 9 ans.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif ?

Afin de pouvoir profiter d'une réduction d'impôt, les investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions, s'agissant de l'investissement en lui-même, du contrat de location et des revenus du locataire.

• Acquérir un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Respecter obligatoirement les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers définis annuellement selon la situation géographique du logement.

Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?

• Louer obligatoirement le logement nu à usage d’habitation principale du locataire (possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant hors du foyer fiscal de l’investisseur) et au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou après son acquisition.
• Investir dans des zones éligibles au dispositif Denormandie.
• Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d'acquisition, frais de notaire, commissions des éventuels intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et travaux compris).

En savoir plus sur les avantages et conditions du dispositif ?

Quelles sont les villes et zones éligibles au Denormandie ?

Tous les logements anciens à rénover ne peuvent faire bénéficier leur acquéreur d'une réduction d'impôt. En effet, seuls les biens situés dans certaines communes y sont éligibles. Sont concernées :

• Les communes situées en zone labellisée « Cœur de ville ».
• Les communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
• Les communes exprimant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat.

Initialement, seuls les logements des centres-villes étaient éligibles, mais la loi de finances 2020 a élargi ce périmètre à la totalité de la commune, en supprimant la notion de « centre-ville » à compter du 1ᵉʳ janvier 2020. L'administration fiscale propose aux investisseurs de vérifier si une commune relève du dispositif Denormandie grâce à un simulateur disponible sur le site officiel du Service Public.

Découvrez nos programmes immobiliers éligibles en Denormandie

Quels sont les travaux de rénovation éligibles ?

À l'inverse de la réduction Pinel destinée à l'acquisition de logements neufs, le dispositif Denormandie a été mis en place pour valoriser l'immobilier ancien. Les travaux doivent être réalisés obligatoirement par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Ces travaux doivent répondre à l'un de ces critères définis par le BOFiP :

• Soit permettre de diminuer d'au moins 30 % la consommation conventionnelle en performance énergétique du bien (20 % s'il est situé en copropriété).
• Soit respecter les exigences de performance énergétique réglementaires pour au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, ou système de production d'eau chaude sanitaire.
• Soit correspondre à la transformation intégrale en logement d'un local initialement non destiné à l'habitation (comme des bureaux ou une grange).

Dans tous les cas, le contribuable doit justifier, après travaux, d'une consommation énergétique annuelle globale en dessous de 331 kilowattheures (kWh) par mètre carré en énergie primaire, ce qui correspond au minimum à la classe E du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

• Choisissez le bon emplacement : privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative. La proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi facilite grandement la mise en location de votre logement.
• Réalisez une étude de marché approfondie : analysez précisément les tendances démographiques et économiques locales.
• Faites appel à des professionnels : architectes, gestionnaires locatifs ou conseillers fiscaux qui peuvent vous accompagner pour optimiser et sécuriser votre projet.
• Anticipez la fin du dispositif : préparez une stratégie claire pour la revente ou la poursuite de la location après la période d’engagement fiscale.

Le dispositif Denormandie est un outil intéressant pour optimiser votre fiscalité et préparer votre transmission patrimoniale. En investissant dans l'immobilier ancien, vous participez activement à l’amélioration de l’habitat urbain tout en réduisant vos impôts. Attention toutefois : les dépenses de travaux utilisées pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites une seconde fois au titre des charges du déficit foncier (principe de non-cumul des avantages fiscaux sur un même élément).

Nos conseillers sont à votre écoute

Besoin de conseils pour déterminer si le dispositif Denormandie est le plus avantageux pour votre projet immobilier ? Contactez nos experts pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche du bien à la mise en location, pour vous garantir un investissement réussi.

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FAQ sur le dispositif Denormandie

Puis-je cumuler le Denormandie avec d'autres avantages fiscaux ? Il entre dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Il peut être cumulé avec d'autres dispositifs dans cette limite. Toutefois, il est strictement interdit de déduire les dépenses de travaux ayant servi au calcul de la réduction d'impôt Denormandie au titre des charges de vos revenus fonciers (non-cumul avec le déficit foncier pour les mêmes travaux).

Découvrez le Déficit Foncier

Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin de l'engagement de location? La vente anticipée ou la rupture de l'engagement de location (exemple : logement vacant prolongé, non-respect des plafonds) entraîne la reprise de l'avantage fiscal par l'administration fiscale et l'obligation de rembourser les réductions d'impôt déjà obtenues, sauf cas de force majeure comme le décès, l'invalidité ou le licenciement.

Comment déclarer son investissement Denormandie ? Il doit être déclaré l'année suivant la fin des travaux ou l'acquisition. Vous devez impérativement remplir l'imprimé Cerfa n°2042-EB pour formaliser votre engagement de location et reporter le montant de votre réduction d'impôt sur la déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO (ou 2042-RICI selon les millésimes).