[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"gql:data:j2xnVe1o5fTdPyTFG3wUSoG-YnROLnzK9DwhsDB0fzY":3,"gql:data:bRTf-wRgDQDsN6wOIvcrhwm1ERf-N6GgbX3b-2tNIaM":14,"gql:data:EprGPRUnzIpaF7kHoeRmScXCnKuY_SYi-wvJQx4bTHM":99,"mdc-h4m9g4-key":273},{"allNews":4},[5,8,11],{"slug":6,"title":7},"loi-denormandie-2026-jusqua-21percent-de-reduction-dimpot-dans-lancien","Loi Denormandie 2026 : Jusqu'à 21% de Réduction d'Impôt dans l'Ancien",{"slug":9,"title":10},"investir-en-nue-propriete-une-strategie-patrimoniale","Optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers avec la Nue-Propriété",{"slug":12,"title":13},"comment-defiscaliser-avec-la-loi-malraux-et-acquerir-un-bien-d-exception","Comment réduire ses impôts et acquérir un bien d’exception ! ",{"news":15},{"title":7,"mainText":16,"slug":6,"createdAt":17,"category":18,"_seoMetaTags":21,"newImage":81},"\n### \n### \n### \n\nEn 2026, l’investissement locatif dans l’ancien reste une opportunité majeure pour les contribuables souhaitant **réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier durable**. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif Denormandie ancien s'impose comme un levier de défiscalisation immobilière incontournable. En contrepartie de **travaux de rénovation énergétique** au sein de communes éligibles, ce mécanisme fiscal avantageux permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu tout en répondant aux exigences actuelles de performance énergétique des logements.\n\n\n\n![](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1792163563-investissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien-renove.webp)\n\n\n\n### Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?\n\nDepuis le 1ᵉʳ janvier 2019, la loi Denormandie s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique afin de lutter contre la vétusté des logements vacants et anciens. L'aide fiscale, qui tient son nom de l'ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est issue de la loi de finances de 2019.  **C’est un dispositif fiscal incitatif s'adressant aux particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier dégradé, le rénover et le mettre en location, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative**. Cette loi Denormandie est actuellement prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.\n\n\n### Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?\n\n- Se constituer un patrimoine immobilier sur la durée et obtenir des revenus réguliers grâce aux loyers.\n\n-\tProfiter de la possibilité d’acheter à crédit pour accroître son patrimoine immobilier.\n\n- Favoriser, à terme, une plus-value immobilière grâce aux travaux d’amélioration réalisés sur le logement.\n\n- Bénéficier d'un avantage fiscal allant **jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt !**\n\n\nLe dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du bien (prix d'acquisition + travaux), dans la limite d'un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location initial et de ses éventuelles prorogations :\n\n-   **12 %** du prix de revient pour une location initiale de 6 ans\n-   **18 %** du prix de revient pour une location initiale de 9 ans\n-   **21 %** du prix de revient pour une location de 12 ans, obtenue après prorogation de l'engagement initial\n\n**Exemple :** vous achetez un bien à rénover pour 150 000 € et réalisez 50 000 € de travaux. Le prix de revient de votre investissement est donc de 200 000 €. Si vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 € répartis sur 9 ans.\n\n\n\n### Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif ?\n\nAfin de pouvoir profiter d'une réduction d'impôt, les investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions, s'agissant de l'investissement en lui-même, du contrat de location et des revenus du locataire.\n\n- **Acquérir un logement ancien** faisant l’objet de travaux d’amélioration et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.\n\n- **Respecter obligatoirement les plafonds** de ressources des locataires et les plafonds de loyers [définis annuellement] selon la situation géographique du logement. \n\n>>[Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?](\u002Flois\u002Fdispositifs-lli-et-denormandie-plafonds-de-loyers-et-de-ressources-du-locataire) \n\n- **Louer obligatoirement le logement nu** à usage d’habitation principale du locataire (possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant hors du foyer fiscal de l’investisseur) et au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou après son acquisition.\n\n- **Investir dans des zones éligibles au dispositif Denormandie.** \n\n- Les travaux d’amélioration doivent représenter **au moins 25 % du coût total de l’opération** (prix d'acquisition, frais de notaire, commissions des éventuels intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et travaux compris).\n\n>>[En savoir plus sur les avantages et conditions du dispositif ?](\u002Flois\u002Fle-dispositif-denormandie)\n\n### Quelles sont les villes et zones éligibles au Denormandie ?\n\nTous les logements anciens à rénover ne peuvent faire bénéficier leur acquéreur d'une réduction d'impôt. En effet, seuls les biens situés dans certaines communes y sont éligibles. Sont concernées :\n\n- Les communes situées en zone labellisée « Cœur de ville ». \n\n- Les communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).\n\n- Les communes exprimant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat.\n\nInitialement, seuls les logements des centres-villes étaient éligibles, mais la loi de finances 2020 a élargi ce périmètre à la totalité de la commune, en supprimant la notion de « centre-ville » à compter du 1ᵉʳ janvier 2020. L'administration fiscale propose aux investisseurs de vérifier si une commune relève du dispositif Denormandie grâce à un simulateur disponible sur le site officiel du Service Public.\n\n>>[Découvrez nos programmes immobiliers éligibles en Denormandie](\u002Fimmobilier)\n\n![](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1792163514-travaux-renovation-logement-ancien-loi-denormandie.webp)\n\n\n### Quels sont les travaux de rénovation éligibles ?\n\nÀ l'inverse de la réduction Pinel destinée à l'acquisition de logements neufs, le dispositif Denormandie a été mis en place pour valoriser l'immobilier ancien. Les travaux doivent être réalisés obligatoirement par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).\n\n**Ces travaux doivent répondre à l'un de ces critères définis par le BOFiP :** \n\n- Soit permettre de diminuer d'au moins 30 % la consommation conventionnelle en performance énergétique du bien (20 % s'il est situé en copropriété).\n\n- Soit respecter les exigences de performance énergétique réglementaires pour au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, ou système de production d'eau chaude sanitaire.\n\n- Soit correspondre à la transformation intégrale en logement d'un local initialement non destiné à l'habitation (comme des bureaux ou une grange).\n\nDans tous les cas, le contribuable doit justifier, après travaux, d'une consommation énergétique annuelle globale en dessous de 331 kilowattheures (kWh) par mètre carré en énergie primaire, ce qui correspond au minimum à la classe E du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).\n\n### Nos conseils pour réussir votre investissement locatif\n\n- **Choisissez le bon emplacement** : privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative. La proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi facilite grandement la mise en location de votre logement.\n\n- **Réalisez une étude de marché approfondie** : analysez précisément les tendances démographiques et économiques locales.\n\n- **Faites appel à des professionnels** : architectes, gestionnaires locatifs ou conseillers fiscaux qui peuvent vous accompagner pour optimiser et sécuriser votre projet.\n\n- **Anticipez la fin du dispositif** : préparez une stratégie claire pour la revente ou la poursuite de la location après la période d’engagement fiscale.\n\nLe dispositif Denormandie est un outil intéressant pour optimiser votre fiscalité et préparer votre transmission patrimoniale. En investissant dans l'immobilier ancien, vous participez activement à l’amélioration de l’habitat urbain tout en réduisant vos impôts. Attention toutefois : les dépenses de travaux utilisées pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites une seconde fois au titre des charges du déficit foncier (principe de non-cumul des avantages fiscaux sur un même élément).\n\n### Nos conseillers sont à votre écoute\n\n**Besoin de conseils pour déterminer si le dispositif Denormandie est le plus avantageux pour votre projet immobilier ? Contactez nos experts pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche du bien à la mise en location, pour vous garantir un investissement réussi.**\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n\n### FAQ sur le dispositif Denormandie\n\n**Puis-je cumuler le Denormandie avec d'autres avantages fiscaux ?** Il entre dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Il peut être cumulé avec d'autres dispositifs dans cette limite. Toutefois, il est strictement interdit de déduire les dépenses de travaux ayant servi au calcul de la réduction d'impôt Denormandie au titre des charges de vos revenus fonciers (non-cumul avec le déficit foncier pour les mêmes travaux).\n\n>>[Découvrez le Déficit Foncier](\u002Flois\u002Fla-loi-deficit-foncier) \n\n**Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin de l'engagement de location?**\nLa vente anticipée ou la rupture de l'engagement de location (exemple : logement vacant prolongé, non-respect des plafonds) entraîne la reprise de l'avantage fiscal par l'administration fiscale et l'obligation de rembourser les réductions d'impôt déjà obtenues, sauf cas de force majeure comme le décès, l'invalidité ou le licenciement.\n\n**Comment déclarer son investissement Denormandie ?** Il doit être déclaré l'année suivant la fin des travaux ou l'acquisition. Vous devez impérativement remplir l'imprimé Cerfa n°2042-EB pour formaliser votre engagement de location et reporter le montant de votre réduction d'impôt sur la déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO (ou 2042-RICI selon les millésimes).\n","2026-10-18T13:58:09+02:00",{"id":19,"name":20},"4523254","Nos Stratégies pour votre Patrimoine",[22,26,30,33,37,40,43,47,51,55,59,62,65,69,73,77],{"content":23,"attributes":24,"tag":25},"Dispositif Denormandie 2026 : Réduction Impôt & Rénovation",null,"title",{"content":24,"attributes":27,"tag":29},{"property":28,"content":23},"og:title","meta",{"content":24,"attributes":31,"tag":29},{"name":32,"content":23},"twitter:title",{"content":24,"attributes":34,"tag":29},{"name":35,"content":36},"description","Investir en loi Denormandie en 2026 : réduisez votre impôt jusqu'à 21% du prix de revient en rénovant dans l'ancien. Guide et conseils d'experts.",{"content":24,"attributes":38,"tag":29},{"property":39,"content":36},"og:description",{"content":24,"attributes":41,"tag":29},{"name":42,"content":36},"twitter:description",{"content":24,"attributes":44,"tag":29},{"property":45,"content":46},"og:image","https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1792163563-investissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien-renove.webp?auto=format&fit=max&w=1200",{"content":24,"attributes":48,"tag":29},{"property":49,"content":50},"og:image:width","1200",{"content":24,"attributes":52,"tag":29},{"property":53,"content":54},"og:image:height","800",{"content":24,"attributes":56,"tag":29},{"property":57,"content":58},"og:image:alt","Salon lumineux d'un appartement ancien rénové avec parquet, canapé bleu et coin repas moderne, illustrant un investissement locatif en loi Denormandie.",{"content":24,"attributes":60,"tag":29},{"name":61,"content":46},"twitter:image",{"content":24,"attributes":63,"tag":29},{"name":64,"content":58},"twitter:image:alt",{"content":24,"attributes":66,"tag":29},{"property":67,"content":68},"og:locale","fr",{"content":24,"attributes":70,"tag":29},{"property":71,"content":72},"og:type","article",{"content":24,"attributes":74,"tag":29},{"property":75,"content":76},"article:modified_time","2026-10-18T12:20:31Z",{"content":24,"attributes":78,"tag":29},{"name":79,"content":80},"twitter:card","summary",{"bytes":82,"created_at":83,"created_by":84,"format":87,"width":88,"height":89,"metadata":90,"public_id":91,"id":91,"resource_type":92,"secure_url":93,"tags":94,"type":95,"uploaded_by":96,"url":97,"version":98},592790,"2026-10-17T09:10:03Z",{"type":85,"id":86},"user","4d5d6c8880c2950e1051cf0fd5a9e1","webp",1521,2028,{},"investissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien","image","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1792228203\u002Finvestissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien.webp",[],"upload",{"type":85,"id":86},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1792228203\u002Finvestissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien.webp",1792228203,{"allNews":100},[101,158,215],{"id":102,"title":10,"mainText":103,"slug":9,"newImage":104,"createdAt":117,"category":118,"_seoMetaTags":119},"Rrl_gIR0RAK160CLwsnbdQ","### L'investissement immobilier en nue propriété : optimiser son patrimoine\n\nL'investissement immobilier en nue-propriété permet d'acquérir un bien à prix réduit tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. Cette stratégie de placement offre une opportunité unique de se constituer un patrimoine immobilier solide pour l'avenir.\n\n### Le concept du démembrement de propriété\n\nLa nue-propriété est un dispositif juridique qui repose sur le démembrement du droit de propriété. Ce concept divise la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits réels distincts :\n\n**1.\tL'usufruit** : le droit d'utiliser le bien (l'usus) et d'en percevoir les fruits (le fructus, comme les loyers).\n\n**2.\tLa nue-propriété** : le droit de disposer du bien (l'abusus, c'est-à-dire le vendre ou le transmettre).\n\nDans le cadre d'un investissement en nue-propriété, l'acquéreur devient propriétaire de l'abusus, tandis que l'usufruit est détenu par un tiers, généralement un bailleur institutionnel ou social, qui assure la gestion locative du logement via une convention de démembrement.\n\n**La durée temporaire de l’usufruit est librement fixée** lors de l'acquisition. Dans le cadre de l’usufruit locatif social (ULS) ou intermédiaire (ULI), l’usufruit détenu par un bailleur social a généralement une durée comprise entre 15 et 20 ans. Dans tous les cas, le bailleur s’engage à libérer le bien de tous droits au moment de l’extinction de l’usufruit.\n\n![Immeuble résidentiel moderne avec balcons arborés, illustrant un projet d'investissement en nue-propriété et démembrement immobilier.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790585296-investissement-nue-propriete-demembrement-immobilier.webp)\n\n\n### Le fonctionnement de l'investissement en nue-propriété\n\nL'un des principaux atouts de ce dispositif est la possibilité d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. Une décote significative, allant généralement de 30 % à 40 %, est appliquée sur le prix d'achat, reflétant la capitalisation de l'absence de jouissance immédiate du bien (l’évaluation de la nue-propriété économique d'un usufruit temporaire suit les règles de l'article 669, II du Code général des impôts). Ce mécanisme permet de devenir propriétaire immobilier, mais sans pouvoir tirer parti de son acquisition dans l’immédiat. Il faudra attendre l'extinction de l’usufruit prévue dans l’acte d’acquisition.\n\n- **Pendant la durée de l'usufruit**, l’usufruitier, qui est généralement un bailleur professionnel, perçoit les revenus locatifs du bien immobilier. L'investisseur est contractuellement et légalement libéré de toutes les charges liées au bien (gestion locative, dépenses d’entretien, gros travaux, taxe foncière et charges de copropriété).\n\n\n- **À l’issue de cette période**, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du nu-propriétaire. Le propriétaire retrouve alors la pleine propriété de son bien remis en état, sans frais ni formalités fiscales additionnelles. S’offrent alors à lui plusieurs choix : louer le bien pour percevoir des revenus fonciers ; récupérer le bien pour y habiter ; ou enfin, revendre le bien en bénéficiant d'un calcul avantageux de la plus-value immobilière.\n\n>>[Aller plus loin](\u002Fguides\u002Floi\u002Fla-loi-de-demembrement)\n\n\n\n### Pourquoi investir dans l'immobilier locatif démembré ?\n\n\nCe type d'investissement est particulièrement adapté pour une stratégie patrimoniale à long terme :\n\n- Préparer sa retraite (anticipation de revenus futurs non fiscalisés au départ)\n- Se constituer et transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal\n- Diversifier ses placements financiers et immobiliers\n\n**Pour quels types d'investisseurs ?**\n\nL'investissement en nue-propriété est un engagement à long terme, généralement entre 15 et 20 ans. Il convient donc aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et qui peuvent se projeter sur plusieurs années pour optimiser leur fiscalité.\n\n**Quels sont les avantages d’un achat en nue-propriété ?**\n\nInvestir en nue-propriété présente plusieurs avantages intéressants :\n\n- **Un investissement sécurisé, sans contrainte de gestion** : Le bailleur assure l’entretien du bien, prend en charge la totalité des travaux et perçoit les loyers. Il s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d'usufruit.\n\n- **Un bien immobilier à un prix avantageux** :  L’investisseur en nue-propriété bénéficie d'une décote sur le prix d'acquisition, en moyenne de 35%.\n\n- **Une transmission de patrimoine optimisée** : Lors d’une donation ou d’une succession, le cadre fiscal est très avantageux. La base taxable aux droits de mutation est calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété (selon le barème fiscal de l'669, I du CGI), tandis qu'au débouclage, la réunion de l'usufruit se fait sans droits de succession.\n\n>>[Un exemple chiffré ?](\u002Fguides\u002Floi\u002Fle-demembrement-exemples-chiffres)\n\n\n\n![Immeuble neuf avec façade en bois, balcons végétalisés et terrasses, représentant un projet d'investissement en nue-propriété.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790585409-optimisation-fiscale-nue-propriete-placement-immobilier.webp)\n\n### Une fiscalité patrimoniale d'exception\n\n\nCet investissement présente des avantages fiscaux majeurs validés par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) :\n\n- **Absence d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux** (puisqu'il n'y a aucun revenu perçu par le nu-propriétaire).\n\n- **Exonération d'IFI** (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Selon l'article 968 du CGI, les biens démembrés doivent être déclarés par l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'intègre donc pas le bien dans sa base taxable à l'IFI.\n\n- **Exonération de taxe foncière** : Celle-ci est légalement due par l'usufruitier.\n\n- **Déductibilité des intérêts d'emprunt** : En cas d’emprunt contracté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété, il pourra déduire les intérêts de l’emprunt sur ses autres revenus fonciers provenant de biens loués, à condition que l'usufruitier soit un bailleur social (ULS) ou un bailleur soumis à un régime d'imposition des revenus fonciers.\n\n\n\nL'investissement en nue-propriété représente une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine immobilier de manière progressive et fiscalement avantageuse. Bien que nécessitant un engagement à long terme et l'absence de revenus immédiats, cette stratégie offre une voie unique pour acquérir un bien immobilier à moindre coût et avec une gestion totalement déléguée.\n\n>>[Découvrez nos programmes immobiliers en nue-propriété](\u002Fcontact)\n\n\n### Nos conseillers sont à votre écoute\n\n**Capital-Patrimoine met à votre disposition son expertise et sa méthodologie éprouvée pour vous guider vers le succès de votre investissement. N'attendez plus pour sécuriser votre avenir financier et bâtir un patrimoine solide et rentable. Contactez-nous dès aujourd'hui pour un conseil personnalisé.**\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ sur LA NUE-PROPRIÉTÉ\n\n**Quelle est la durée moyenne d'un investissement en nue-propriété ?**\nLa durée du démembrement temporaire est généralement comprise entre 15 et 20 ans pour l'usufruit locatif social ou intermédiaire.\n\n**Puis-je vendre ma nue-propriété avant la fin de l'usufruit ?**\nOui, il est possible de céder la nue-propriété à tout moment sans l'accord de l'usufruitier. Cependant, le marché est plus restreint et le prix de vente tiendra compte de la durée restante de l'usufruit.\n\n**Quels sont les risques principaux de ce type d'investissement ?**\nLes principaux risques incluent l'immobilisation des fonds sur une longue période, le risque de défaillance du bailleur (bien que très faible avec un bailleur social), et l'incertitude sur l'état du marché immobilier.\n\n**L'investissement en nue-propriété est-il adapté à tous les profils d'investisseurs ?**\nNon, il convient particulièrement aux investisseurs fortement imposés (Tranches Marginales d'Imposition élevées ou redevables de l'IFI) ayant une capacité d'épargne conséquente et n'ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats.\n\n**Comment est calculée la décote sur le prix d'achat ?**\nLa décote dépend principalement de la durée de l'usufruit et du rendement locatif théorique du bien. Plus cette durée est longue, plus la décote est importante. Sur le plan fiscal (donation\u002Fsuccession), on applique le barème de l’article 669 du CGI, mais la décote économique à l'achat est contractuelle.\n\n**Où investir en nue-propriété pour un placement immobilier performant ?**\n- dans des villes à forte tension foncière, où la demande locative est supérieure à l’offre.\n\n- dans des métropoles et agglomérations attractives, au fort dynamisme économique :\nParis, région parisienne, Lille, Lyon, Nantes, Nice, Marseille, Toulouse…\n\n- dans des zones résidentielles de choix, où les logements de standing bénéficient de prestations et de matériaux répondant à des exigences strictes.\n\nPour les investisseurs disposant d'une épargne conséquente et n'ayant pas besoin de revenus locatifs à court terme, l'achat en nue-propriété s'avére être un excellent moyen de préparer l'avenir, que ce soit pour la retraite ou pour la transmission de patrimoine. \n\n",{"bytes":105,"created_at":106,"created_by":107,"format":87,"width":108,"height":109,"metadata":110,"public_id":111,"id":111,"resource_type":92,"secure_url":112,"tags":113,"type":95,"uploaded_by":114,"url":115,"version":116},141100,"2026-10-01T13:04:02Z",{"type":85,"id":86},1063,1358,{},"programme-immobilier-neuf-demembrement-propriete","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790859842\u002Fprogramme-immobilier-neuf-demembrement-propriete.webp",[],{"type":85,"id":86},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790859842\u002Fprogramme-immobilier-neuf-demembrement-propriete.webp",1790859842,"2026-10-12T04:32:59+02:00",{"name":20},[120,122,124,126,129,131,133,136,139,142,145,147,149,151,153,156],{"tag":25,"content":121,"attributes":24},"Investir en nue-propriété : Avantages et Fiscalité",{"tag":29,"content":24,"attributes":123},{"property":28,"content":121},{"tag":29,"content":24,"attributes":125},{"name":32,"content":121},{"tag":29,"content":24,"attributes":127},{"name":35,"content":128},"Profitez d'avantages fiscaux majeurs et d'un prix d'achat réduit grâce à la nue-propriété. Contactez nos experts Capital-Patrimoine pour votre projet.",{"tag":29,"content":24,"attributes":130},{"property":39,"content":128},{"tag":29,"content":24,"attributes":132},{"name":42,"content":128},{"tag":29,"content":24,"attributes":134},{"property":45,"content":135},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790609537-programme-immobilier-neuf-demembrement-propriete.webp?auto=format&fit=max&w=1200",{"tag":29,"content":24,"attributes":137},{"property":49,"content":138},"1063",{"tag":29,"content":24,"attributes":140},{"property":53,"content":141},"1358",{"tag":29,"content":24,"attributes":143},{"property":57,"content":144},"Façade d'une résidence immobilière neuve avec terrasses végétalisées pour un projet de démembrement de propriété",{"tag":29,"content":24,"attributes":146},{"name":61,"content":135},{"tag":29,"content":24,"attributes":148},{"name":64,"content":144},{"tag":29,"content":24,"attributes":150},{"property":67,"content":68},{"tag":29,"content":24,"attributes":152},{"property":71,"content":72},{"tag":29,"content":24,"attributes":154},{"property":75,"content":155},"2026-10-15T17:00:04Z",{"tag":29,"content":24,"attributes":157},{"name":79,"content":80},{"id":159,"title":13,"mainText":160,"slug":12,"newImage":161,"createdAt":174,"category":175,"_seoMetaTags":176},"C6HA_XVhQp-ZNvJSXVD55g","\n###\n\n### \n\nL'investissement en loi Malraux représente une stratégie patrimoniale incontournable pour les contribuables fortement imposés désireux d'allier défiscalisation immobilière et développement de leur patrimoine. Ce dispositif, instauré pour soutenir la restauration de bâtiments historiques, permet de bénéficier d’une réduction d'impôt majeure en contrepartie de la réhabilitation d'un bien situé en zone protégée. Que vous cherchiez à **réduire vos impôts** de manière immédiate ou à **vous constituer des revenus locatifs complémentaires**, cet article vous guide à travers toutes les subtilités du dispositif Malraux pour optimiser votre fiscalité en 2026 tout en préservant l’héritage architectural français.\n\n![Immeuble ancien de prestige entièrement réhabilité dans le cadre d'un investissement locatif en loi Malraux, entouré d'espaces verts et d'une allée pavée.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790929859-investissement-locatif-loi-malraux-immobilier-ancien.webp)\n\n\n\n### Qu'est-ce que la loi Malraux et comment fonctionne ce dispositif ?\n\nInstaurée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, la loi Malraux a été conçue pour encourager la restauration des biens immobiliers tout en préservant le patrimoine historique et esthétique français. Son objectif principal est de maintenir l'intégrité des quartiers historiques face aux réaménagements urbains, en favorisant la réhabilitation des bâtiments anciens.\n\n### Qui peut bénéficier du dispositif Malraux ?\n\nSeules certaines personnes peuvent tirer profit des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux. Ces avantages sont réservés aux contribuables domiciliés fiscalement en France, propriétaires d'un bien immobilier ou ayant un projet d'achat dans un secteur éligible. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant une forte imposition qui souhaitent acquérir un bien ancien à restaurer.\n\n### Quels sont les immeubles éligibles au dispositif Malraux ?\n\nLa loi Malraux s'applique aux immeubles localisés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) :\n\n- couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé \n- couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé \n- dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique\n\n\n\nLes biens éligibles à l’investissement Malraux se distinguent par leur emplacement privilégié dans des quartiers recherchés, souvent au cœur des centres-villes historiques. Ces programmes sont situés dans des secteurs protégés pour leur intérêt architectural ou historique, garantissant ainsi une localisation idéale proche des commerces et des points d’intérêt.\n\n>>[Découvrez notre sélection d'immeubles éligibles à la loi Malraux](\u002Fcontact)\n\n\n![Intérieur d'un appartement de standing réhabilité, comprenant un salon lumineux avec canapé, du parquet ancien et une rambarde en bois sculpté, idéal pour un investissement locatif Malraux.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790929928-appartement-loi-malraux-investissement-locatif-prestige.webp)\n\n\n### Quels sont les avantages fiscaux et le montant de la réduction d'impôt ?\n\nLa défiscalisation Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le montant des dépenses engagées en contrepartie de travaux de rénovation d’un immeuble et d’un engagement de mise en **location de 9 ans**.\n\n**Les principaux avantages incluent :**\n\n- **La constitution d'un investissement immobilier patrimonial** en obtenant des revenus locatifs perçus dans la catégorie des revenus fonciers ;\n- **Une défiscalisation dès l'année d'acquisition** (au prorata du paiement des travaux) ;\n- **Une réduction d'impôt de 30 %** des dépenses engagées pour des travaux réalisés dans des immeubles situés dans un SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;\n- **Une réduction d'impôt de 22 %** du montant des dépenses éligibles lors de la réhabilitation d'un bien immobilier localisé dans un SPR, couvert par un Plan de Valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dans un SPR où l’opération de restauration immobilière est déclarée d’utilité publique ;\n- **Aucun plafonnement des loyers** : les investisseurs ne sont pas soumis à un plafonnement des loyers ni des ressources des locataires ;\n- **La possibilité de reporter** les réductions d'impôt non imputées sur les 3 années suivantes.\n\n**À noter** : pour un plafond de dépenses fixé à 400 000 €, vous pouvez bénéficier de cette défiscalisation sur une période de 4 ans à compter de l'autorisation des travaux (date de délivrance du permis de construire ou du visa de la déclaration préalable). Si la réduction excède l'impôt dû, l'excédent peut être reporté sur les trois années suivantes.\n\n>>[En savoir plus : un exemple chiffré ?](\u002Flois\u002Fla-loi-malraux-les-avantages)\n\n\n\n\n### Quelles sont les conditions à respecter ?\n\nPour bénéficier des avantages fiscaux, plusieurs conditions doivent être respectées :\n\n- L’opération doit être réalisée en vue de la **restauration complète d’un immeuble** bâti situé dans un secteur protégé ;\n- Les **travaux éligibles** à la loi Malraux doivent être des travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration, d’affectation à l’habitation, ou de démolition imposée par le plan d'urbanisme ;\n- Les travaux doivent être supervisés par un **Architecte des Bâtiments de France** (ABF) et une autorisation spéciale doit être obtenue au préalable ;\n- L’immeuble doit être situé dans un **secteur éligible** au titre de la loi Malraux ;\n- Le bien doit être **mis en location nue** dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, pour une durée minimale de 9 ans, à titre de résidence principale du locataire (qui ne peut être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant).\n\n![• Hall d'entrée majestueux d'un immeuble ancien restauré avec un escalier en pierre, rampe en fer forgé et sol en damier, idéal pour un investissement locatif d'exception en loi Malraux.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790929997-defiscalisation-loi-malraux-patrimoine-immobilier-ancien.webp)\n\n\n### Quelles sont les dépenses de travaux éligibles à la défiscalisation ?\n\n-\tLes dépenses liées aux transformations du bien en logement et aux travaux de restauration ; \n\n-\tFrais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;\n\n-\tFrais de gestion bien (frais de procédure, primes d'assurance, etc.) ;\n\n-\tLes dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier ;\n\n-\tLes dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire.\n\n\n\n### Réussir sa gestion locative avec un investissement Malraux\n\nAprès les travaux, la mise en location du bien est essentielle pour profiter pleinement des avantages fiscaux. L’appartement doit être loué comme résidence principale pendant neuf ans, sans plafonnement du loyer, permettant ainsi une flexibilité alignée sur le marché locatif. Majoritairement en centre-ville, les biens proposés pour un investissement Malraux présentent des atouts considérables pour leur mise en location : \n\n- Proximité immédiate avec toutes les commodités ;\n\n- Rénovation complète et respectant les normes thermiques actuelles ;\n\n- Obligation de mise en location du bien nu à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;\n\n- Aucun plafonnement de loyer.\n\nL'achat Malraux contribue positivement au marché immobilier local en favorisant la revitalisation des centres-villes et en créant des logements de qualité tout en offrant un allégement fiscal aux investisseurs.\n\n### Nos conseillers sont à votre écoute\n\nLa loi Malraux représente une réelle stratégie d’investissement pour les propriétaires souhaitant rénover un bien ancien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. L'achat Malraux impacte positivement le marché immobilier local en contribuant à la restauration et à la mise en valeur de bâtiments historiques. Il est recommandé de s’entourer de professionnels experts dans le domaine de la réhabilitation d’immeubles patrimoniaux qui sécuriseront le projet et s’assureront de la bonne conduite des travaux de rénovation. \n\n**N'hésitez pas à faire appel à nos experts pour vous accompagner dans votre projet immobilier !**\n\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ sur la loi Malraux\n\n\n\n**Quels types de biens sont éligibles à la loi Malraux ?** Tous les immeubles situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou zones assimilées faisant l'objet d'une restauration complète peuvent bénéficier du dispositif.\n\n\n**Combien puis-je défiscaliser ?** Vous pouvez calculer votre réduction sur une enveloppe maximale de 400 000 € sur une période de quatre ans, soit jusqu'à 120 000 € d'économie d'impôt totale.\n\n\n**Quelles sont les démarches administratives nécessaires ?** Vous devez fournir un engagement locatif, la copie des autorisations d'urbanisme, les déclarations de travaux, les factures des entreprises ainsi que la déclaration spécifique des revenus fonciers (n° 2044 Spéciale) et la déclaration des réductions d'impôt (n° 2042-RICI).\n\n\n\n\n\n\n\n",{"bytes":162,"created_at":163,"created_by":164,"format":87,"width":165,"height":166,"metadata":167,"public_id":168,"id":168,"resource_type":92,"secure_url":169,"tags":170,"type":95,"uploaded_by":171,"url":172,"version":173},93578,"2026-10-01T12:59:29Z",{"type":85,"id":86},675,900,{},"investissement-locatif-loi-malraux-immobilier-prestige","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790859569\u002Finvestissement-locatif-loi-malraux-immobilier-prestige.webp",[],{"type":85,"id":86},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790859569\u002Finvestissement-locatif-loi-malraux-immobilier-prestige.webp",1790859569,"2026-10-04T12:01:18+02:00",{"name":20},[177,179,181,183,186,188,190,193,196,199,202,204,206,208,210,213],{"tag":25,"content":178,"attributes":24},"Loi Malraux 2026 : Réduction d'Impôt et Investissement Locatif",{"tag":29,"content":24,"attributes":180},{"property":28,"content":178},{"tag":29,"content":24,"attributes":182},{"name":32,"content":178},{"tag":29,"content":24,"attributes":184},{"name":35,"content":185},"Comment défiscaliser avec la loi Malraux ? Découvrez les conditions, les travaux éligibles et comment réduire vos impôts jusqu'à 30 %.",{"tag":29,"content":24,"attributes":187},{"property":39,"content":185},{"tag":29,"content":24,"attributes":189},{"name":42,"content":185},{"tag":29,"content":24,"attributes":191},{"property":45,"content":192},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790859403-investissement-locatif-loi-malraux-immobilier-prestige.webp?auto=format&fit=max&w=1200",{"tag":29,"content":24,"attributes":194},{"property":49,"content":195},"675",{"tag":29,"content":24,"attributes":197},{"property":53,"content":198},"900",{"tag":29,"content":24,"attributes":200},{"property":57,"content":201},"Salon moderne aménagé sous les combles d'un bâtiment historique rénové en loi Malraux, mettant en valeur des poutres en bois massives apparentes et un mobilier de prestige.",{"tag":29,"content":24,"attributes":203},{"name":61,"content":192},{"tag":29,"content":24,"attributes":205},{"name":64,"content":201},{"tag":29,"content":24,"attributes":207},{"property":67,"content":68},{"tag":29,"content":24,"attributes":209},{"property":71,"content":72},{"tag":29,"content":24,"attributes":211},{"property":75,"content":212},"2026-10-17T14:54:11Z",{"tag":29,"content":24,"attributes":214},{"name":79,"content":80},{"id":216,"title":217,"mainText":218,"slug":219,"newImage":220,"createdAt":233,"category":234,"_seoMetaTags":235},"eQMqBwB-Qx2j3pGDqqM_KA","LMNP 2026 : investir en résidence EHPAD ","\n## \n## \n\n\nFace aux incertitudes économiques, la quête du meilleur investissement locatif est au cœur des préoccupations des épargnants. Alors que l'immobilier résidentiel classique subit de plein fouet le durcissement du crédit et des diagnostics énergétiques, un dispositif tire son épingle du jeu : **le statut LMNP** (Loueur en Meublé Non Professionnel). \n\nParmi les placements les plus plébiscités pour **générer des revenus** passifs, l'investissement en EHPAD en 2026 suscite pourtant de nombreuses interrogations. **Est-ce toujours un placement sécurisé pour la retraite ?** Comment fonctionne la **fiscalité du LMNP** au régime réel appliqué à l'immobilier de santé ? À l'heure où les résidences de services entament leur transition réglementaire, découvrez notre avis d'expert sur la rentabilité d'une chambre en EHPAD et les pièges à éviter pour réussir votre projet.\n\n### Qu'est-ce qu'un EHPAD ?\n\n\nUn EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est **une structure médico-sociale spécialisée qui fait office à la fois de lieu de résidence et de centre de soins.** La France compte environ 7 400 structures de ce type pour une capacité globale d'environ 600 000 places.\nQu’il soit public, privé ou associatif, cet établissement s'adresse aux personnes âgées en situation de perte d’autonomie qui ont besoin d'une assistance quotidienne et d'un suivi médical régulier. Pour garantir une prise en charge globale respectant la dignité de chacun, l'EHPAD s'appuie sur une équipe pluridisciplinaire et propose des prestations hôtelières complètes (hébergement et restauration) ainsi que des animations sociales, culturelles et récréatives.\n\n![Aide-soignant souriant en blouse violette tenant la main d'une femme âgée avec une canne, illustrant l'accompagnement humain pour un investir en résidence EHPAD.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790673987-investir-en-residence-ehpad-lmnp-aide-soignant.webp)\n\n\n### Un marché sous-jacent porté par une démographie implacable\n\n\nInvestir en EHPAD, c'est avant tout investir sur le marché de la dépendance et de l'immobilier de santé. En 2026, la dynamique de la \"Silver Économie\" est portée par des indicateurs macro-démographiques sans précédent. La France compte désormais **plus de 18 millions de personnes âgées de 60 ans et plus**, ce qui représente 28,5 % de la population globale (contre seulement 19,1 % en 1991).\n\nPlus précisément, les **personnes âgées de 75 ans ou plus** (le cœur de cible de l'hébergement adapté) représentent aujourd'hui 11,1 % de la population française, soit un contingent de près de **7,7 millions de personnes**. Selon les projections de l'INSEE, ce segment des plus de 75 ans va connaître une accélération fulgurante de +49 % d'ici 2031.\n\nFace à ce « papy-boom », l'offre de lits médicalisés demeure structurellement insuffisante :\n\n- **Une tension locative maximale** : le parc national compte environ 7 400  établissements, enregistrant un taux d'occupation moyen supérieur à 95 %, atteignant la quasi-saturation dans les zones géographiques tendues.\n\n- **Un flux constant vers le grand âge** : près de 230 000 seniors intègrent une structure médicalisée chaque année. Le rythme de croissance de la perte d'autonomie va imposer l'accompagnement de **20 000 nouvelles personnes dépendantes par an d'ici 2030, avant de doubler pour atteindre 40 000 par an entre 2030 et 2040.**\n\n\n\n### EHPAD : une offre réglementée et protégée\n\nRépartis sur tout le territoire français, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont une solution d’hébergement indispensable dans un contexte de vieillissement de la population française.\n\nL’investissement en EHPAD bénéficie d'une barrière à l'entrée unique dans le paysage immobilier, dictée par **un encadrement étatique strict** qui protège les propriétaires contre tout risque de suroffre ou de concurrence sauvage. En 2026, la création, l'extension ou la reprise d'un établissement médicalisé restent conditionnées à **l’obtention d’une autorisation de fonctionnement conjointe délivrée par l’ARS (Agence Régionale de Santé) et le Conseil Départemental** pour une durée de 15 ans. Cet agrément n’est accordé que si le projet répond à un besoin prioritaire recensé dans les schémas régionaux d'organisation médico-sociale.\n\nDe plus, **l'activité est encadrée par la signature d'une CPOM** (Convention Pluriannuelle d’Objectifs et de Moyens). Ce contrat tripartite entre l'exploitant, l'ARS et le département fixe les budgets de dotation (soins et dépendance) ainsi que les objectifs de qualité. L'année 2026 marque également un tournant réglementaire majeur avec l'application stricte de la loi d'adaptation de la société au vieillissement réformée. Elle amorce d'ici 2027 la convergence vers le statut unifié de « Maison France Autonomie ». Pour l'investisseur en LMNP\u002FLMP, cet arsenal législatif offre une visibilité financière maximale : l'État solvabilise indirectement une grande partie de l'activité du gestionnaire de la résidence en finançant les dépenses de soins, sécurisant ainsi de facto le versement des loyers prévus par le bail commercial.\n\n\n![Infirmière souriante avec un stéthoscope tenant un livre ouvert et échangeant avec un homme âgé, illustrant les services de soins pour investir en résidence EHPAD.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790674076-investir-en-residence-ehpad-personne-agee-infirmiere.webp)\n\n\n### Comment bien investir en EHPAD ? \n\n\nL'acquisition d'une chambre médicalisée en EHPAD ne suit pas le parcours d'un achat immobilier traditionnel. \n\nL'investissement en EHPAD repose sur un modèle tripartite : l'investisseur achète les murs d'une chambre médicalisée, l'État valide l'activité via des conventions, et **un exploitant professionnel gère la structure**.\n\nLa pierre angulaire de ce placement est le **bail commercial**. D'une durée minimale de 9 ans, ce contrat lie l'investisseur à la société de gestion (tels que Clariane, DomusVi, LNA Santé, etc.). C'est le gestionnaire qui vous verse vos revenus locatifs, que votre chambre soit occupée ou non. L'indice réglementaire d'évolution des tarifs d'hébergement, fixé par décret pour 2026, encadre la revalorisation de ces loyers (établi à 0,86 % pour cette année).\n\n\n**1. Le choix du marché (Neuf vs Occasion)**\n \n- **Dans le neuf (VEFA)** : L'investisseur achète un bien en cours de construction. L'avantage principal réside dans les frais de notaire réduits (2 à 3 %) et l'assurance d'un bâtiment aux dernières normes énergétiques et environnementales (RE2020).\n\n- **Sur le marché secondaire** (EHPAD ancien ou \"d'occasion\") : L'investisseur rachète la chambre d'un propriétaire sortant. L'avantage est immédiat : le loyer est versé dès la signature de l'acte authentique, l'historique de l'exploitant est connu, et les rendements sont souvent supérieurs (proches de 5,5 % à 6,5 %). En contrepartie, les frais de notaire sont de l'ordre de 7 à 8 %.\n\n\n**2. L'audit du gestionnaire** (L'exploitant) : C'est l'étape la plus critique. La valeur de votre investissement dépend de la solidité financière du preneur à bail. Il convient d'analyser la surface financière du groupe (chiffre d'affaires, capitalisation, volume de lits sous gestion) et de privilégier les leaders du secteur.\n\n**3. L'analyse scrupuleuse du bail commercial** : Avant de signer, il faut impérativement vérifier les clauses contractuelles. Une attention maximale doit être portée sur la répartition des charges : les gros travaux relevant de l'ancien article 606 du Code civil, la réfection de toiture et les remises aux normes doivent être expressément mis à la charge exclusive de l'exploitant pour éviter toute dégradation de votre rentabilité nette.\n\n**4. Le montage financier et l'optimisation fiscale** : Pour maximiser l'effet de levier, le recours au crédit bancaire est fortement recommandé, car les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus locatifs imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Simultanément, l'investisseur doit mandater un expert-comptable spécialisé en immobilier géré pour inscrire l'actif au bilan comptable de l'entreprise et activer le mécanisme de l'amortissement linéaire non décaissable propre au régime réel.\n\n**À noter** : en 2026, la rentabilité brute observée sur le marché secondaire (EHPAD d'occasion) oscille généralement **entre 5,5 % et 6,5 % HT\u002FHT.** Dans le neuf, les rendements se situent plutôt entre 4 % et 5 % en raison du coût du foncier.\n\n\n![Jeune infirmière blonde souriante avec un stéthoscope au premier plan, avec un homme âgé assis en arrière-plan, idéal pour illustrer un projet pour investir en résidence EHPAD.](https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790674134-investir-en-residence-ehpad-gestionnaire-medicalise.webp)\n\n\n\n### Le levier fiscal de l'amortissement réel : qu'est-ce qui change ?\n\nLe statut LMNP offre deux options fiscales pour déclarer les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel. **Pour un investissement en EHPAD, le régime réel est quasi-systématiquement privilégié.**\n\n- Il permet de déduire l'intégralité des charges d'exploitation (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, honoraires de comptabilité).\n\n- Il permet de pratiquer **un amortissement comptable** sur la valeur hors taxes (HT) de l'immobilier (hors quote-part terrain) et du mobilier. Ce mécanisme comptable permet de gommer la base imposable et de percevoir des revenus locatifs totalement nets d'impôts pendant une durée de 15 à 20 ans.\n\n\n>[Aller plus loin : La fiscalité en LMNP Géré](\u002Flois\u002Finvestir-en-lmnp-gere)\t\n\n\n\n### Faut-il investir en EHPAD en 2026 ?\n\n**Oui, l'investissement LMNP en EHPAD reste une solution de capitalisation incontournable en 2026,** pour les profils d'investisseurs recherchant la sérénité d'une gestion 100 % déléguée et des flux de trésorerie stables. Alors que l'immobilier résidentiel classique subit les contraintes du diagnostic de performance énergétique (DPE) et le plafonnement des loyers, l'immobilier de santé offre une visibilité contractuelle unique grâce au bail commercial.\n\nToutefois, la réussite de ce placement ne laisse aucune place au hasard. L’évolution réglementaire vers les « Maisons France Autonomie » et le nouveau traitement fiscal des plus-values imposent une sélection stricte des actifs et des gestionnaires-exploitants.\n\n\n\n### Prêt à sécuriser vos revenus futurs ?\nNe financez pas un projet de résidence gérée sans l'accompagnement d'un expert indépendant. Les conseillers de Capital Patrimoine analysent pour vous les baux commerciaux, auditent la santé financière des exploitants et sélectionnent les meilleures opportunités du marché neuf et secondaire.\n\n**Prennez rendez-vous avec un conseiller Capital Patrimoine pour obtenir votre simulation financière personnalisée**.\n\n>>[Vous avez un projet ? Contactez-nous](\u002Fcontact)\n\n### FAQ : Tout comprendre sur l'investissement EHPAD \n\n\n**Quel est le budget moyen pour acheter une chambre EHPAD ?** Le prix d'acquisition moyen  oscille entre 120 000 € et 240 000 € HT pour une chambre médicalisée. Cette amplitude de prix s'explique par l'emplacement géographique de l'établissement (les grandes agglomérations affichant un coût du foncier plus élevé) et l'état de l'actif (neuf en VEFA vs marché secondaire de l'occasion).\n\n\n**Comment fonctionne la récupération de la TVA à 20 % ?** Lors d'un achat dans le neuf (VEFA), l'État permet à l'investisseur LMNP de récupérer l'intégralité de la TVA (20 %) sur le prix d'achat de la chambre située dans une résidence de services médicalisée. En contrepartie, le propriétaire s'engage contractuellement à conserver le bien sous un régime de location gérée pendant une durée de 20 ans. En cas de revente anticipée avant ce délai, la TVA devra être restituée au prorata des années restantes (par vingtième), sauf si l'acheteur reprend le bail commercial en cours et poursuit l'activité de location meublée assujettie à la TVA, ce qui est la norme sur le marché de l'occasion.\n\n\n\n\n","lmnp-2026-investir-en-residence-ehpad",{"bytes":221,"created_at":222,"created_by":223,"format":87,"width":224,"height":225,"metadata":226,"public_id":227,"id":227,"resource_type":92,"secure_url":228,"tags":229,"type":95,"uploaded_by":230,"url":231,"version":232},376882,"2026-09-29T13:30:04Z",{"type":85,"id":86},2950,4424,{},"lmnp-2026-investissement-residence-ehpad","https:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790688604\u002Flmnp-2026-investissement-residence-ehpad.webp",[],{"type":85,"id":86},"http:\u002F\u002Fres.cloudinary.com\u002Fcap-pat\u002Fimage\u002Fupload\u002Fv1790688604\u002Flmnp-2026-investissement-residence-ehpad.webp",1790688604,"2026-09-28T14:34:36+02:00",{"name":20},[236,238,240,242,245,247,249,252,254,257,260,262,264,266,268,271],{"tag":25,"content":237,"attributes":24},"LMNP EHPAD 2026 : Investissement, Fiscalité et Avis Expert",{"tag":29,"content":24,"attributes":239},{"property":28,"content":237},{"tag":29,"content":24,"attributes":241},{"name":32,"content":237},{"tag":29,"content":24,"attributes":243},{"name":35,"content":244},"Découvrez les clés pour réussir votre investissement LMNP en EHPAD en 2026. Fiscalité, rentabilité, simulation et notre avis d'expert patrimonial.\n",{"tag":29,"content":24,"attributes":246},{"property":39,"content":244},{"tag":29,"content":24,"attributes":248},{"name":42,"content":244},{"tag":29,"content":24,"attributes":250},{"property":45,"content":251},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1790686013-lmnp-2026-investissement-residence-ehpad.webp?auto=format&fit=max&w=1200",{"tag":29,"content":24,"attributes":253},{"property":49,"content":50},{"tag":29,"content":24,"attributes":255},{"property":53,"content":256},"1800",{"tag":29,"content":24,"attributes":258},{"property":57,"content":259},"Aide-soignant accompagnant une résidente senior dans une résidence EHPAD, illustration d'un investissement en location meublée LMNP.",{"tag":29,"content":24,"attributes":261},{"name":61,"content":251},{"tag":29,"content":24,"attributes":263},{"name":64,"content":259},{"tag":29,"content":24,"attributes":265},{"property":67,"content":68},{"tag":29,"content":24,"attributes":267},{"property":71,"content":72},{"tag":29,"content":24,"attributes":269},{"property":75,"content":270},"2026-10-04T12:15:34Z",{"tag":29,"content":24,"attributes":272},{"name":79,"content":80},{"data":274,"body":275},{},{"type":276,"children":277},"root",[278,284,288,292,314,322,328,340,346,376,381,414,424,430,435,466,483,516,531,537,542,560,565,580,587,593,598,606,624,629,635,678,683,689,697,712,718,728,743,753],{"type":279,"tag":280,"props":281,"children":283},"element","h3",{"id":282},"",[],{"type":279,"tag":280,"props":285,"children":287},{"id":286},"_1",[],{"type":279,"tag":280,"props":289,"children":291},{"id":290},"_2",[],{"type":279,"tag":293,"props":294,"children":295},"p",{},[296,299,305,307,312],{"type":297,"value":298},"text","En 2026, l’investissement locatif dans l’ancien reste une opportunité majeure pour les contribuables souhaitant ",{"type":279,"tag":300,"props":301,"children":302},"strong",{},[303],{"type":297,"value":304},"réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier durable",{"type":297,"value":306},". Reconduit jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif Denormandie ancien s'impose comme un levier de défiscalisation immobilière incontournable. En contrepartie de ",{"type":279,"tag":300,"props":308,"children":309},{},[310],{"type":297,"value":311},"travaux de rénovation énergétique",{"type":297,"value":313}," au sein de communes éligibles, ce mécanisme fiscal avantageux permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu tout en répondant aux exigences actuelles de performance énergétique des logements.",{"type":279,"tag":293,"props":315,"children":316},{},[317],{"type":279,"tag":318,"props":319,"children":321},"img",{"alt":282,"src":320},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1792163563-investissement-locatif-dispositif-denormandie-ancien-renove.webp",[],{"type":279,"tag":280,"props":323,"children":325},{"id":324},"quest-ce-que-le-dispositif-denormandie",[326],{"type":297,"value":327},"Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?",{"type":279,"tag":293,"props":329,"children":330},{},[331,333,338],{"type":297,"value":332},"Depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, la loi Denormandie s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique afin de lutter contre la vétusté des logements vacants et anciens. L'aide fiscale, qui tient son nom de l'ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est issue de la loi de finances de 2019.  ",{"type":279,"tag":300,"props":334,"children":335},{},[336],{"type":297,"value":337},"C’est un dispositif fiscal incitatif s'adressant aux particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier dégradé, le rénover et le mettre en location, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative",{"type":297,"value":339},". Cette loi Denormandie est actuellement prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.",{"type":279,"tag":280,"props":341,"children":343},{"id":342},"quels-sont-les-avantages-fiscaux-du-dispositif-denormandie",[344],{"type":297,"value":345},"Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?",{"type":279,"tag":347,"props":348,"children":349},"ul",{},[350,356,361,366],{"type":279,"tag":351,"props":352,"children":353},"li",{},[354],{"type":297,"value":355},"Se constituer un patrimoine immobilier sur la durée et obtenir des revenus réguliers grâce aux loyers.",{"type":279,"tag":351,"props":357,"children":358},{},[359],{"type":297,"value":360},"Profiter de la possibilité d’acheter à crédit pour accroître son patrimoine immobilier.",{"type":279,"tag":351,"props":362,"children":363},{},[364],{"type":297,"value":365},"Favoriser, à terme, une plus-value immobilière grâce aux travaux d’amélioration réalisés sur le logement.",{"type":279,"tag":351,"props":367,"children":368},{},[369,371],{"type":297,"value":370},"Bénéficier d'un avantage fiscal allant ",{"type":279,"tag":300,"props":372,"children":373},{},[374],{"type":297,"value":375},"jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt !",{"type":279,"tag":293,"props":377,"children":378},{},[379],{"type":297,"value":380},"Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du bien (prix d'acquisition + travaux), dans la limite d'un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location initial et de ses éventuelles prorogations :",{"type":279,"tag":347,"props":382,"children":383},{},[384,394,404],{"type":279,"tag":351,"props":385,"children":386},{},[387,392],{"type":279,"tag":300,"props":388,"children":389},{},[390],{"type":297,"value":391},"12 %",{"type":297,"value":393}," du prix de revient pour une location initiale de 6 ans",{"type":279,"tag":351,"props":395,"children":396},{},[397,402],{"type":279,"tag":300,"props":398,"children":399},{},[400],{"type":297,"value":401},"18 %",{"type":297,"value":403}," du prix de revient pour une location initiale de 9 ans",{"type":279,"tag":351,"props":405,"children":406},{},[407,412],{"type":279,"tag":300,"props":408,"children":409},{},[410],{"type":297,"value":411},"21 %",{"type":297,"value":413}," du prix de revient pour une location de 12 ans, obtenue après prorogation de l'engagement initial",{"type":279,"tag":293,"props":415,"children":416},{},[417,422],{"type":279,"tag":300,"props":418,"children":419},{},[420],{"type":297,"value":421},"Exemple :",{"type":297,"value":423}," vous achetez un bien à rénover pour 150 000 € et réalisez 50 000 € de travaux. Le prix de revient de votre investissement est donc de 200 000 €. Si vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 € répartis sur 9 ans.",{"type":279,"tag":280,"props":425,"children":427},{"id":426},"quelles-sont-les-conditions-déligibilité-au-dispositif",[428],{"type":297,"value":429},"Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif ?",{"type":279,"tag":293,"props":431,"children":432},{},[433],{"type":297,"value":434},"Afin de pouvoir profiter d'une réduction d'impôt, les investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions, s'agissant de l'investissement en lui-même, du contrat de location et des revenus du locataire.",{"type":279,"tag":347,"props":436,"children":437},{},[438,448],{"type":279,"tag":351,"props":439,"children":440},{},[441,446],{"type":279,"tag":300,"props":442,"children":443},{},[444],{"type":297,"value":445},"Acquérir un logement ancien",{"type":297,"value":447}," faisant l’objet de travaux d’amélioration et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.",{"type":279,"tag":351,"props":449,"children":450},{},[451,456,458,464],{"type":279,"tag":300,"props":452,"children":453},{},[454],{"type":297,"value":455},"Respecter obligatoirement les plafonds",{"type":297,"value":457}," de ressources des locataires et les plafonds de loyers ",{"type":279,"tag":459,"props":460,"children":461},"span",{},[462],{"type":297,"value":463},"définis annuellement",{"type":297,"value":465}," selon la situation géographique du logement.",{"type":279,"tag":467,"props":468,"children":469},"blockquote",{},[470],{"type":279,"tag":467,"props":471,"children":472},{},[473],{"type":279,"tag":293,"props":474,"children":475},{},[476],{"type":279,"tag":477,"props":478,"children":480},"a",{"href":479},"\u002Flois\u002Fdispositifs-lli-et-denormandie-plafonds-de-loyers-et-de-ressources-du-locataire",[481],{"type":297,"value":482},"Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?",{"type":279,"tag":347,"props":484,"children":485},{},[486,496,504],{"type":279,"tag":351,"props":487,"children":488},{},[489,494],{"type":279,"tag":300,"props":490,"children":491},{},[492],{"type":297,"value":493},"Louer obligatoirement le logement nu",{"type":297,"value":495}," à usage d’habitation principale du locataire (possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant hors du foyer fiscal de l’investisseur) et au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou après son acquisition.",{"type":279,"tag":351,"props":497,"children":498},{},[499],{"type":279,"tag":300,"props":500,"children":501},{},[502],{"type":297,"value":503},"Investir dans des zones éligibles au dispositif Denormandie.",{"type":279,"tag":351,"props":505,"children":506},{},[507,509,514],{"type":297,"value":508},"Les travaux d’amélioration doivent représenter ",{"type":279,"tag":300,"props":510,"children":511},{},[512],{"type":297,"value":513},"au moins 25 % du coût total de l’opération",{"type":297,"value":515}," (prix d'acquisition, frais de notaire, commissions des éventuels intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et travaux compris).",{"type":279,"tag":467,"props":517,"children":518},{},[519],{"type":279,"tag":467,"props":520,"children":521},{},[522],{"type":279,"tag":293,"props":523,"children":524},{},[525],{"type":279,"tag":477,"props":526,"children":528},{"href":527},"\u002Flois\u002Fle-dispositif-denormandie",[529],{"type":297,"value":530},"En savoir plus sur les avantages et conditions du dispositif ?",{"type":279,"tag":280,"props":532,"children":534},{"id":533},"quelles-sont-les-villes-et-zones-éligibles-au-denormandie",[535],{"type":297,"value":536},"Quelles sont les villes et zones éligibles au Denormandie ?",{"type":279,"tag":293,"props":538,"children":539},{},[540],{"type":297,"value":541},"Tous les logements anciens à rénover ne peuvent faire bénéficier leur acquéreur d'une réduction d'impôt. En effet, seuls les biens situés dans certaines communes y sont éligibles. Sont concernées :",{"type":279,"tag":347,"props":543,"children":544},{},[545,550,555],{"type":279,"tag":351,"props":546,"children":547},{},[548],{"type":297,"value":549},"Les communes situées en zone labellisée « Cœur de ville ».",{"type":279,"tag":351,"props":551,"children":552},{},[553],{"type":297,"value":554},"Les communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).",{"type":279,"tag":351,"props":556,"children":557},{},[558],{"type":297,"value":559},"Les communes exprimant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat.",{"type":279,"tag":293,"props":561,"children":562},{},[563],{"type":297,"value":564},"Initialement, seuls les logements des centres-villes étaient éligibles, mais la loi de finances 2020 a élargi ce périmètre à la totalité de la commune, en supprimant la notion de « centre-ville » à compter du 1ᵉʳ janvier 2020. L'administration fiscale propose aux investisseurs de vérifier si une commune relève du dispositif Denormandie grâce à un simulateur disponible sur le site officiel du Service Public.",{"type":279,"tag":467,"props":566,"children":567},{},[568],{"type":279,"tag":467,"props":569,"children":570},{},[571],{"type":279,"tag":293,"props":572,"children":573},{},[574],{"type":279,"tag":477,"props":575,"children":577},{"href":576},"\u002Fimmobilier",[578],{"type":297,"value":579},"Découvrez nos programmes immobiliers éligibles en Denormandie",{"type":279,"tag":293,"props":581,"children":582},{},[583],{"type":279,"tag":318,"props":584,"children":586},{"alt":282,"src":585},"https:\u002F\u002Fwww.datocms-assets.com\u002F10948\u002F1792163514-travaux-renovation-logement-ancien-loi-denormandie.webp",[],{"type":279,"tag":280,"props":588,"children":590},{"id":589},"quels-sont-les-travaux-de-rénovation-éligibles",[591],{"type":297,"value":592},"Quels sont les travaux de rénovation éligibles ?",{"type":279,"tag":293,"props":594,"children":595},{},[596],{"type":297,"value":597},"À l'inverse de la réduction Pinel destinée à l'acquisition de logements neufs, le dispositif Denormandie a été mis en place pour valoriser l'immobilier ancien. Les travaux doivent être réalisés obligatoirement par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).",{"type":279,"tag":293,"props":599,"children":600},{},[601],{"type":279,"tag":300,"props":602,"children":603},{},[604],{"type":297,"value":605},"Ces travaux doivent répondre à l'un de ces critères définis par le BOFiP :",{"type":279,"tag":347,"props":607,"children":608},{},[609,614,619],{"type":279,"tag":351,"props":610,"children":611},{},[612],{"type":297,"value":613},"Soit permettre de diminuer d'au moins 30 % la consommation conventionnelle en performance énergétique du bien (20 % s'il est situé en copropriété).",{"type":279,"tag":351,"props":615,"children":616},{},[617],{"type":297,"value":618},"Soit respecter les exigences de performance énergétique réglementaires pour au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, ou système de production d'eau chaude sanitaire.",{"type":279,"tag":351,"props":620,"children":621},{},[622],{"type":297,"value":623},"Soit correspondre à la transformation intégrale en logement d'un local initialement non destiné à l'habitation (comme des bureaux ou une grange).",{"type":279,"tag":293,"props":625,"children":626},{},[627],{"type":297,"value":628},"Dans tous les cas, le contribuable doit justifier, après travaux, d'une consommation énergétique annuelle globale en dessous de 331 kilowattheures (kWh) par mètre carré en énergie primaire, ce qui correspond au minimum à la classe E du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).",{"type":279,"tag":280,"props":630,"children":632},{"id":631},"nos-conseils-pour-réussir-votre-investissement-locatif",[633],{"type":297,"value":634},"Nos conseils pour réussir votre investissement locatif",{"type":279,"tag":347,"props":636,"children":637},{},[638,648,658,668],{"type":279,"tag":351,"props":639,"children":640},{},[641,646],{"type":279,"tag":300,"props":642,"children":643},{},[644],{"type":297,"value":645},"Choisissez le bon emplacement",{"type":297,"value":647}," : privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative. La proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi facilite grandement la mise en location de votre logement.",{"type":279,"tag":351,"props":649,"children":650},{},[651,656],{"type":279,"tag":300,"props":652,"children":653},{},[654],{"type":297,"value":655},"Réalisez une étude de marché approfondie",{"type":297,"value":657}," : analysez précisément les tendances démographiques et économiques locales.",{"type":279,"tag":351,"props":659,"children":660},{},[661,666],{"type":279,"tag":300,"props":662,"children":663},{},[664],{"type":297,"value":665},"Faites appel à des professionnels",{"type":297,"value":667}," : architectes, gestionnaires locatifs ou conseillers fiscaux qui peuvent vous accompagner pour optimiser et sécuriser votre projet.",{"type":279,"tag":351,"props":669,"children":670},{},[671,676],{"type":279,"tag":300,"props":672,"children":673},{},[674],{"type":297,"value":675},"Anticipez la fin du dispositif",{"type":297,"value":677}," : préparez une stratégie claire pour la revente ou la poursuite de la location après la période d’engagement fiscale.",{"type":279,"tag":293,"props":679,"children":680},{},[681],{"type":297,"value":682},"Le dispositif Denormandie est un outil intéressant pour optimiser votre fiscalité et préparer votre transmission patrimoniale. En investissant dans l'immobilier ancien, vous participez activement à l’amélioration de l’habitat urbain tout en réduisant vos impôts. Attention toutefois : les dépenses de travaux utilisées pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites une seconde fois au titre des charges du déficit foncier (principe de non-cumul des avantages fiscaux sur un même élément).",{"type":279,"tag":280,"props":684,"children":686},{"id":685},"nos-conseillers-sont-à-votre-écoute",[687],{"type":297,"value":688},"Nos conseillers sont à votre écoute",{"type":279,"tag":293,"props":690,"children":691},{},[692],{"type":279,"tag":300,"props":693,"children":694},{},[695],{"type":297,"value":696},"Besoin de conseils pour déterminer si le dispositif Denormandie est le plus avantageux pour votre projet immobilier ? Contactez nos experts pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche du bien à la mise en location, pour vous garantir un investissement réussi.",{"type":279,"tag":467,"props":698,"children":699},{},[700],{"type":279,"tag":467,"props":701,"children":702},{},[703],{"type":279,"tag":293,"props":704,"children":705},{},[706],{"type":279,"tag":477,"props":707,"children":709},{"href":708},"\u002Fcontact",[710],{"type":297,"value":711},"Vous avez un projet ? Contactez-nous",{"type":279,"tag":280,"props":713,"children":715},{"id":714},"faq-sur-le-dispositif-denormandie",[716],{"type":297,"value":717},"FAQ sur le dispositif Denormandie",{"type":279,"tag":293,"props":719,"children":720},{},[721,726],{"type":279,"tag":300,"props":722,"children":723},{},[724],{"type":297,"value":725},"Puis-je cumuler le Denormandie avec d'autres avantages fiscaux ?",{"type":297,"value":727}," Il entre dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Il peut être cumulé avec d'autres dispositifs dans cette limite. Toutefois, il est strictement interdit de déduire les dépenses de travaux ayant servi au calcul de la réduction d'impôt Denormandie au titre des charges de vos revenus fonciers (non-cumul avec le déficit foncier pour les mêmes travaux).",{"type":279,"tag":467,"props":729,"children":730},{},[731],{"type":279,"tag":467,"props":732,"children":733},{},[734],{"type":279,"tag":293,"props":735,"children":736},{},[737],{"type":279,"tag":477,"props":738,"children":740},{"href":739},"\u002Flois\u002Fla-loi-deficit-foncier",[741],{"type":297,"value":742},"Découvrez le Déficit Foncier",{"type":279,"tag":293,"props":744,"children":745},{},[746,751],{"type":279,"tag":300,"props":747,"children":748},{},[749],{"type":297,"value":750},"Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin de l'engagement de location?",{"type":297,"value":752},"\nLa vente anticipée ou la rupture de l'engagement de location (exemple : logement vacant prolongé, non-respect des plafonds) entraîne la reprise de l'avantage fiscal par l'administration fiscale et l'obligation de rembourser les réductions d'impôt déjà obtenues, sauf cas de force majeure comme le décès, l'invalidité ou le licenciement.",{"type":279,"tag":293,"props":754,"children":755},{},[756,761],{"type":279,"tag":300,"props":757,"children":758},{},[759],{"type":297,"value":760},"Comment déclarer son investissement Denormandie ?",{"type":297,"value":762}," Il doit être déclaré l'année suivant la fin des travaux ou l'acquisition. Vous devez impérativement remplir l'imprimé Cerfa n°2042-EB pour formaliser votre engagement de location et reporter le montant de votre réduction d'impôt sur la déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO (ou 2042-RICI selon les millésimes)."]