Bonus Pinel

Fscalité ajouté le 23 juil. 21

Bonus Pinel : c’est maintenant qu’il faut vous lancer !

L’extinction progressive du dispositif Pinel ne devrait pas commencer avant 2023. Mais face à la pénurie actuelle de programmes neufs, les investisseurs immobiliers doivent préparer leur projet dès aujourd’hui.
Une réduction d’impôt égale à 21% du prix d’achat d’un logement neuf, répartie à hauteur de 2% par an pendant 9 ans, puis de 1% par an pour les trois années suivantes : le bonus fiscal rattaché au Pinel, ce dispositif d’incitation à l’investissement dans le neuf, est plus qu’alléchant. Et ce n’est pas son seul avantage, puisque le bailleur peut ne s’engager initialement que sur six ans. Et donc garder la possibilité, à l’issue de ce délai, de revendre pour acheter une résidence principale, ou de récupérer de la trésorerie afin de payer les études des enfants. Si le dispositif est plutôt conseillé aux contribuables payant au moins 2.500 euros d’impôts, il peut, en réalisant deux investissements de ce type dans l’année, permettre d’atteindre le plafond des niches fiscales, de 10.000 euros par an.
Seulement voilà, le gouvernement a prévu son extinction progressive, à compter de 2023, où un rabot serait porté aux taux de réduction d’impôt. Les taux actuels ne seraient conservés que pour les bâtiments affichant les meilleures performances énergétiques. Pour ne rien arranger, la crise sanitaire et les élections municipales de l’an passé ont fait chuter le nombre de permis de construire octroyés. Les stocks de logements à la vente sont donc limités. Les programmes disponibles ont parfois pour année de livraison 2023. Or, on ne peut pas défiscaliser avant cette date de livraison. Il faudra sûrement attendre au moins un an pour que les stocks se reconstituent.
Pour ne pas perdre deux ans de réduction d’impôt, mieux vaut donc s’y prendre sans tarder. Première chose à vérifier : votre capacité d’investissement. Les normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) empêchent désormais les emprunteurs de dépasser un taux d’endettement de 35%”. Et un apport personnel est requis, alors que l’investissement locatif se faisait le plus souvent en maximisant son endettement. Face à ces normes, il faut parfois se résoudre à acheter moins grand. Mais le mieux est de passer par un courtier, qui saura trouver un arrangement .
Cette formalité effectuée, il faudra ensuite trouver le bon emplacement. Or, la réduction d’impôt octroyée est elle-même limitée à un prix d’achat plafonné, de 5.500 euros le mètre carré. Ce qui exclut donc Paris, et la première couronne, aux tarifs de vente largement plus élevés. Mais il reste possible d’acheter dans les grandes villes de l’Ouest, comme Nantes ou Rennes. Ou encore à Bordeaux et Toulouse. Même si, dans les deux premières agglomérations, les prix du neuf approchent de ce seuil critique.
Enfin, il vous faudra choisir de faire l’investissement seul… ou via les formules tout compris, commercialisées par les réseaux de conseillers en gestion de patrimoine (CGP), qui incluent gestion locative, garantie loyers impayés et assurance contre la vacance locative. Des packages plutôt coûteux. Ces formules permettent d’avoir l’esprit tranquille, notamment lorsqu’il s’agit de remplir sa déclaration d’impôt. Et ce type de charges est déductible des revenus fonciers.
Quelle que soit la formule choisie, inutile, en revanche, d’espérer négocier le prix, alors même que les tarifs du neuf sont au plus haut. Cela s’explique par l’obligation de respect des normes énergétiques, qui renchérit le coût de construction.