L'immobilier locatif : quel régime d'imposition choisir ?

L'immobilier locatif : quel régime d'imposition choisir ?

Micro-foncier, régime réel, déficit foncier, charges déductibles... Bienvenue dans le monde des revenus fonciers ! Ou, sans jargon, dans le monde des propriétaires qui louent un logement, touchent des loyers... et doivent les déclarer au fisc quand a sonné l'heure de la déclaration de revenus.

Micro-foncier ou régime réel : un choix à ne pas prendre à la va-vite

Si les loyers perçus chaque année ne dépassent pas 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime d'imposition réel, qui nécessite un décompte strict des charges, et le régime simplifié dit « micro-foncier ». Plus d'un tiers des contribuables déclarant des revenus fonciers font le choix de ce régime simplifié, qui permet d'éviter de remplir une déclaration annexe, et de bénéficier d'une déduction forfaitaire plutôt que de lister le menu détail de vos dépenses locatives.

Ce choix s'opère dès le début de l'étape 3 de la déclaration en ligne. A la rubrique « Revenus », vous devez soit cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros / location non meublée » pour le régime simplifié, soit la case « Revenus fonciers / location non meublée ».

Si vous cochez la case « Revenus fonciers », pour choisir le régime réel, une fenêtre s'ouvre immédiatement, vous demandant quelle déclaration annexe correspond à votre situation : la 2044 dans la plupart des cas, la 2044 spéciale de façon plus marginale pour des dispositifs fiscaux spécifiques (15% des foyers déclarant des revenus fonciers sont concernés), et la 2044 EB si vous êtes concernés par les dispositifs d'investissement locatif (Pinel, De Normandie etc.).

Attention : si vos ressources locatives dépassent 15 000 euros, vous devez nécessairement opter pour le « régime réel » en déposant une déclaration annexe 2044. En revanche, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil et que vous choisissez le régime réel, ce choix est irrévocable pendant 3 ans, donc pour les revenus 2022 mais aussi pour les revenus 2023 et 2024. Par ailleurs, « vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l'autre selon le régime réel », comme l'explique le fisc dans sa documentation : ce choix concerne forcément l'ensemble de vos biens.

Micro-foncier : simplicité et abattement forfaitaire de 30%

Opter pour le « micro-foncier » est clairement l'option de la simplicité ! Pas de déclaration annexe : vous devez uniquement remplir le montant de vos revenus locatifs bruts perçus en 2022, sans les amputer d'aucune charge, à la case 4BE de la déclaration « classique » 2042. Le fisc va vous demander, en complément, le nombre de biens concernés, la ou les adresses, et l'identité des locataires actuels : ces informations sont les seules qui sont préremplies si vous louez ces biens depuis plusieurs années.

Un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué par le Trésor public à ces recettes brutes, afin de compenser les charges ponctuelles et récurrentes liées à votre bien immobilier. Si cette déduction forfaitaire ne vous semble pas à la hauteur de vos dépenses locatives, vous pouvez opter pour le régime réel mais en étant conscient que ce choix vous engage sur les deux prochaines déclarations.

Régime réel : détailler toutes les charges déductibles

Là, ça se complique ! Mission : lister l'ensemble des frais afférents à votre ou vos biens immobiliers non meublés mis en location. Pour la plupart des bailleurs, la déclaration annexe 2044 suffit, la déclaration « spéciale » restant marginale. Sur la déclaration en ligne, cette fiche annexe apparaît automatiquement dans la colonne de gauche si vous avez coché la case « Revenus fonciers » puis « Déclaration des revenus fonciers » (2044) au début de l'étape « Vos revenus ».

A vous de lister vos biens puis, pour chaque immeuble, les recettes d'une part, et les différents frais réglés en 2022 d'autre part (frais d'administration, assurance, réparation, taxes, intérêts d'emprunt – en remplissant aussi la rubrique 410, via l'onglet « détail » à côté de la case correspondante - charges de copropriété...).
Bon point de la déclaration en ligne : le fisc calcule et reporte de nombreux montants au fil de votre déclaration, ce qui vous offre une aide appréciable. En cas de difficulté, consultez la notice détaillée dédiée au régime réel. Vue la complexité de ce régime, dans certains cas, l'aide d'un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, gestionnaire locatif...) peut être nécessaire.

Les montants obtenus à l'aide de cette déclaration annexe doivent ensuite être reportés aux lignes 4BA (revenus imposables) et éventuellement 4BL si une partie provient de biens situés à l'étranger dans la déclaration « classique ». Dans la grande majorité des cas, vous n'avez que la ligne 4BA à remplir, sur la base du résultat obtenu grâce à l'annexe. Le fisc vous indique d'ailleurs en rouge le montant à reporter dans la déclaration principale.

Réduction Pinel : la déclaration 2023

Vous louez un appartement ou une maison neuve en Pinel ? Ou un logement rénové en De Normandie ? L'annexe 2044-EB permet de déclarer votre engagement de location : il faut le remplir si 2023 est la première année pour laquelle vous demandez cette réduction d'impôt. Autrement dit si vous avez acheté un bien neuf en 2022, ou achevé les travaux de rénovation en 2022.

Il faut compléter la démarche en renseignant le montant de l'investissement à la rubrique « Réductions et crédits d'impôt / Investissements locatifs Pinel » : un montant à indiquer à la case 7QA si vous avez acquis un bien en métropole en 2022 que vous vous engagez à louer pendant 6 ans, ou 7QB si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans. Les lignes suivantes concernant elles les reports de réduction d'impôt, à compléter si vous avez investi avant 2022.

A noter, ligne 7RR, il faut remplir cette case si vous vous engagez à louer pendant 3 années supplémentaires aux conditions du Pinel, pour un investissement réalisé en 2016 et qui arrive donc à la fin du cycle de 6 ans. A remplir impérativement si vous voulez continuer à profiter de la réduction d'impôt.

Comment déclarer les loyers tirés d'un logement meublé ?

Si vous percevez des revenus d'un logement meublé, notamment si vous mettez un bien en location sur une plateforme telle qu'Airbnb, vous êtes soumis à un régime totalement différent, le plus souvent celui de la location en meublé non professionnel (LMNP). La location meublée entre dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

A savoir : Investir comporte des risques. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site de Capital Patrimoine www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.