Le crédit amortissable

Deux sortes de crédits pour votre investissement locatif

Le crédit amortissable
Le crédit classique que vous connaissez peut-être pour vous en être servi lors de l’achat d’une éventuelle résidence principale, est le plus utilisé. Il s’agit du crédit « amortissable » qui implique de rembourser pendant une période donnée (15 ans, 20 ans...) les intérêts en même temps que le capital.
• En réalité, si la mensualité ne varie pas (sauf en cas de crédit à taux révisable), la part des intérêts est beaucoup plus importante dans les premières années. L’équilibre s’inverse peu à peu et les dernières années sont dévolues au remboursement presque exclusif du capital.
• Pour vous, emprunteur, cette « cuisine » interne aux banques est invisible en termes de remboursement : vous réglez, pendant le nombre d’années déterminées, une mensualité identique (sauf prêt à taux révisable). En revanche, pensez à ce fonctionnement lorsque vous établissez votre plan de financement détaillé. La part des intérêts déductibles diminuant au fil du temps, votre fiscalité sera moins positivement impactée par ceux-ci, à terme.

Le crédit in fine

Ce crédit, beaucoup moins connu, a un fonctionnement très particulier et est réservé aux investisseurs avertis.
La banque vous accorde un crédit dont vous ne remboursez que les intérêts (les primes d’assurance sont aussi à régler) pendant toute la durée de celui-ci. La mensualité de remboursement est donc beaucoup plus faible. Le capital, lui, n’est remboursé qu’à la fin du crédit. Les intérêts étant calculés sur le capital entier pendant la durée totale du crédit, ils sont plus importants, mais sont déductibles pendant toute l’opération de prêt.
• Afin de pouvoir rembourser le capital en fin de crédit, les emprunteurs doivent souscrire un produit financier, en général un contrat d’assurance-vie, calibré pour représenter la somme nécessaire au remboursement, à la fin du prêt. La plupart des banques exigent que vous versiez sur le contrat d’assurance vie 30 % du montant de l'investissement immobilier et qu’ensuite, vous y versiez chaque mois une somme définie à l’avance.
Bien sûr, rien ne vous interdit de placer, dès le départ, la totalité du capital emprunté sur le contrat.
Attention ! Un crédit in fine comporte une part de risque : celui de ne pas engendrer les rendements attendus pour produire la somme nécessaire au remboursement du capital, le moment venu. Attention donc à bien sélectionner votre contrat en ne prenant pas trop de risques... Renseignez-vous bien et faites des simulations.

Le crédit de votre investissement locatif vous fait profiter d’un système de prévoyance

Les établissements financiers exigent toujours une assurance décès-invalidité-incapacité de travail (ADI), même si elle n’est légalement pas obligatoire. Si elle paraît à certains d’entre vous être uniquement destinée à sécuriser la banque, elle sécurise pourtant aussi l'opération... et vous-même !
• En cas de décès, en effet, ou d’impossibilité de travailler et donc de percevoir des revenus, cette assurance prend en charge les remboursements du prêt. Attention : contrairement aux idées reçues, seul le décès entraîne la prise en charge intégrale de la mensualité de remboursement (selon la quote-part de chacun des emprunteurs).
• Lorsque le problème relève d’une incapacité de travail, l’assurance vous donne un montant correspondant à ce qu’il manque, une fois versées les indemnités de sécurité sociale ou de pension d’invalidité et les indemnités de la prévoyance professionnelle.