Régime micro-foncier

Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et régime réel ?

Les propriétaires d'un bien immobilier locatif ont l’obligation de déclarer les loyers qu’ils perçoivent. Dans le cadre d'une location non meublée, ils ont alors le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier, idéal pour les petits revenus

Le régime micro foncier s’applique automatiquement si les loyers perçus par vos locations non meublées (hors charges) (en Pinel par exemple) n’excèdent pas la limite de 15 000 € / an.
Pour ce calcul, il faut prendre en compte toutes les recettes locatives de l’année, en plus des loyers. Vous devez donc ajouter également le cas échéant :
-les recettes accessoires : pour la location d’un emplacement publicitaire par exemple
-les recettes exceptionnelles : des indemnités d’assurance reçues pour des loyers impayés par exemple
Dans le régime micro-foncier, il faut déclarer les loyers hors charges afin de profiter d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. L’imposition se fait alors sur les 70% restants.
C’est une formule particulièrement intéressante si vous avez peu de charges à déduire. Elle s’adresse avant tout aux petits loueurs, car à partir de 15 000€ de revenus locatifs annuels, il est obligatoire d’opter pour le régime réel.

Le plafond de 15 000€ du micro-foncier
Le micro foncier cesse de s’appliquer l’année au cours de laquelle vous déclarez des loyers bruts supérieurs à 15 000 €. Cette limite est à vérifier tous les ans et tient compte de tout le foyer fiscal, ce qui inclut votre conjoint ainsi que les personnes à votre charge. Si vous louez seulement une partie de l’année, cette limite ne doit pas être proratisée. Enfin, si votre situation familiale change en cours d’année et que vous devez remplir 2 déclarations, la limite sera calculée pour chaque déclaration distinctement.

Le régime réel : les charges sont décomptées

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable qui consiste à déduire certaines charges des loyers annuels, afin que le montant de l’impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable.
Vous pouvez ainsi notamment déduire, avant imposition, les charges suivantes, sans limitation de montant :

Frais de travaux et réparation,
Frais de gestion, de procédure, d’avocat et d’huissier
Taxes foncières
Intérêts d’emprunt et assurance liée au prêt