SCPI

Défiscalisation ajouté le 12 mai 20

Investir dans une SCPI ou dans l’immobilier locatif ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous avez plusieurs options :

-acheter un bien immobilier destiné à la location et profiter des dispositifs classiques de défiscalisation.

-ou choisir d’investir en achetant des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

L’immobilier physique défiscalisant et la SCPI fiscale vous aident, tous deux, à vous constituer un capital pour percevoir des revenus réguliers. Mais les deux solutions sont assez différentes.

Principe de la SCPI fiscale

Rappelons qu’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule collectif de gestion de biens immobiliers ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, hôtels, etc.) pour le compte de porteurs de parts appelés associés. Les SCPI sont gérées par des Sociétés de Gestion agréées par l’AMF.

-Certaines SCPI (les SCPI de rendement) sont choisies par les investisseurs pour leur distribution régulière de revenus ; d’autres sont choisies pour leur faculté à réduire les impôts des investisseurs. C’est le cas des SCPI « fiscales », qui distribuent moins de revenus. La SCPI fiscale est une société de placement qui permet d’acquérir des biens immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel.

-Les revenus générés par les SCPI sont essentiellement des revenus fonciers. Des revenus financiers sont également distribués à la marge. Les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les plus-values réalisées lors de la vente des parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur les plus-values immobilières.

Avantages et inconvénients de la SCPI fiscale

-Grâce à la SCPI fiscale, vous pouvez choisir d’investir seulement quelques milliers d’euros, un montant très accessible. Vous recevrez alors un loyer au prorata de votre investissement.
Le principal avantage est que l’investissement est réparti dans plusieurs biens, ce qui a pour effet de mutualiser les risques et plus particulièrement, le risque locatif.

-Toutefois, les SCPI vous imposent des frais qui ne pourront pas être amortis à court terme.

-De plus, même s’il s’agit d’un capital transmissible, l’investissement dans une SCPI fiscale n’a rien de tangible, contrairement aux biens immobiliers acquis pour de l’investissement locatif qui peuvent être par exemple loués à l’un des membres de votre famille dans le cadre de la loi Pinel.

Choisir l’investissement défiscalisant classique

En France, dans la majorité des cas, un investisseur va se tourner vers l’achat d’un bien immobilier qu’il va mettre en location pour générer un revenu locatif.

L’investissement locatif direct présente en effet plusieurs avantages.

-Vous percevez mensuellement des loyers et vous vous constituez un patrimoine que vous pourrez transmettre à vos enfants.

-De plus, vous pourrez habiter ce bien à l’issue de la période de location (au bout de 6 ans minimum dans le cas d’un investissement via le dispositif Pinel).

-Enfin, vous pourrez choisir d’en faire votre résidence principale après la période de mise en location. Une alternative intéressante notamment en vue de la retraite.

Le principal risque que représente l’investissement direct est la vacance locative : si vous ne trouvez pas de locataire ou que l’occupant de votre bien devient insolvable. Cependant, il existe des moyens pour se prémunir contre ce risque, comme l’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) ou bien exiger un garant, comme par exemple des parents si vous louez à un étudiant ou à un jeune actif.

Ce risque de vacance se réduit si vous faites le bon choix pour l’emplacement de votre bien immobilier. L’idéal est d’opter pour un bien neuf, éligible au dispositif Pinel et donc situé dans une zone tendue dans laquelle la demande locative est forte. Les biens les plus intéressants se situent notamment autour de métropoles régionales telles que Nantes, Toulouse et le Grand Paris.