Le statut de Loueur Meublé Professionnel, un dispositif de défiscalisation bien spécifique


Pour bénéficier de la défiscalisation en LMP, il faut être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) soit en nom propre, soit au travers d’une entreprise comme une Société en Nom Collectif (SNC) et déclarer ses revenus dans la catégorie des BIC. Si la somme des revenus locatifs perçus excède 23 000€ TTC par an et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus professionnels, vous pouvez bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP), sinon vous relevez de la catégorie de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Quels sont les avantages liés au statut LMP ?
L’avantage fiscal du statut de Loueur Meublé Professionnel est important : il offre à la fois la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus fonciers (intérêts d’emprunt, taxes…) mais aussi de récupérer l’intégralité de la TVA sur l’acquisition du bien. 

Le ou les biens sont amortis (immobilier + mobilier) selon la règle de l’amortissement différé, ce qui permet d’obtenir un résultat net fiscal à zéro pendant de nombreuses années (au fur et à mesure de la perception des recettes).

À la différence du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) cette mesure offre certains privilèges supplémentaires tels que :

  • Cotisation retraite avec des charges sociales minimes ou inexistantes ; 
  • Affiliation de l'investisseur aux caisses de régime obligatoire (retraite de base, complémentaire pour le conjoint, allocations familiales) suite à son inscription au RCS ;
  • Absence de cotisations aux régimes obligatoires. En effet, seule est due la cotisation Minimale Forfaitaire pour l'assurance maladie, en l'absence d'autres revenus non-salariés ; 
  • Exonération de Taxe Professionnelle (c'est l'exploitant de la résidence qui prend la taxe à sa charge) ; 
  • Exonération totale de taxation sur les plus-values en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins 5 ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000€ (exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90.000€ et 126.000€) ; 
  • Les biens acquis en LMP ne sont pas soumis à l’ISF.

Quelles sont les conditions à respecter dans le cadre d’une Location Meublée Professionnelle ?
Techniquement, le statut de LMP est reconnu aux personnes qui louent un logement détenant bien évidemment des biens immobiliers éligibles et meublés et des équipements répondant à un usage normal d’habitation.
 
Il faut respecter également des conditions additionnelles : 

  • Être immatriculé au RCS en qualité de loueur meublé professionnel en nom propre ou à travers une SNC ou une SARL de famille ; 
  • Les gains annuels cumulés (loyers et charges) sous le statut LMP doivent être supérieurs à 23 000 € TTC par an et doivent représenter au moins 50% des autres revenus professionnels du foyer soumis à l’impôt sur le revenu. Cette règle s’applique dès la première année au prorata temporise pour tenir compte du nombre de jours où l’activité de loueur meublé a été exercée.

Des professions incompatibles avec l’exercice de l’activité
Le LMP est incompatible avec certaines professions très réglementées. Les professions libérales comme les notaires, les avocats, les experts comptables, les médecins, les chirurgiens-dentistes… rencontrent un obstacle avec la qualité de commerçant (catégorie des BIC) qui est incompatible avec l’exercice de leur activité principale. Bien souvent, dans ces cas précis, c’est le conjoint du professionnel libéral qui est nommé comme gérant et exerce l'activité par le biais d'une SARL de famille, ou d'une EURL. Il est cependant préférable de demander une dérogation auprès du Conseil de l’Ordre qui régit la profession réglementée, en exposant le caractère personnel et patrimonial de l’activité. La Location Meublée Professionnelle permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité et des revenus locatifs. Ce dispositif est idéal pour augmenter ses rentes futures et se constituer une retraite plus importante.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.