Gommer tout ou une partie de ses impôts sur l’ensemble de ses revenus grâce au déficit foncier


Le dispositif du déficit foncier, bien souvent méconnu des investisseurs, est pourtant extrêmement attractif. Il consiste à déduire le montant des travaux et les différentes charges inhérentes au logement acquis ; les sommes imputables venant en déduction des revenus fonciers. En effet, quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles du revenu foncier fait apparaître un bénéfice, ce dernier est ajouté au revenu global du propriétaire et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le système du déficit foncier permet alors de neutraliser l'impact fiscal tout en se constituant un patrimoine de grande qualité !

Quels sont les principes du Déficit Foncier ?
Ce principe de défiscalisation est un excellent moyen de réduire considérablement ses gains locatifs et donc ses impôts. 

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit son imputation. L’immeuble doit donc être loué pendant une durée minimale de trois ans. 

Ce système s’adresse pareillement aux investisseurs souhaitant acquérir un logement ancien à rénover et qui cherchent à leur bien donner plus de charme, de cachet ou encore une meilleure rentabilité locative. 

Ce dispositif fiscal incite également à la mise aux normes d’habitabilité et énergétiques des logements afin de valoriser les patrimoines et de limiter leur obsolescence. Dans tous les cas, ce dispositif est l’occasion de profiter d’une déduction de son assiette d’imposition sur le revenu global.

Comment profiter de ce dispositif ?
Le régime d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les rémunérations foncières provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu'ils soient possédés directement par une personne physique ou par une société transparente ou qu'ils soient la propriété d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI...). Générer un déficit foncier vous donne la possibilité de profiter d’un gain fiscal sous la forme de déductions d’impôts. Pour pouvoir bénéficier de ce mécanisme, vous devez être propriétaire d’un bien immobilier ancien à usage locatif et effectuer des travaux de rénovation supérieurs aux revenus fonciers. Le bien doit être loué non meubler pour une durée minimale de 3 ans (habitations, bureaux, résidences secondaires...). Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Celle-ci n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des indemnités de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. Il est cependant admis un délai incompressible sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives).   

Quelles sont les charges déductibles ?
Cette mesure permet au propriétaire une déduction de 100% des travaux engagés pour l’aménagement ou la remise en état du logement dans la limite de 10 700€/an*. S’il dépasse ce plafond, le déficit non imputé est alors reportable, dans les mêmes limites annuelles, sur les résultats fonciers positifs pendant 10 ans.

Les charges déductibles concernent les dépenses liées aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation (exceptions faites pour les dépenses liées à la construction, reconstruction ou à l'agrandissement du logement) qui sont imputées sur le revenu global. 

* Le plafond d’imputation est porté à 15 300€ pour les logements locatifs neufs acquis sous le régime de l’amortissement Périssol. Des règles particulières d’imputation du déficit foncier s’appliquent dans plusieurs cas comme le démembrement de propriété, les monuments historiques ou la loi Malraux.

Comment s’effectue le calcul ?
Afin de calculer ce déficit, on procède en deux étapes : 

  • 1ère étape : La part qui est due aux charges financières 

Il convient de soustraire tout d’abord les revenus fonciers (soit les loyers) et les charges financières. Si le résultat reste positif, on passe à la deuxième étape. Si le résultat est négatif, le déficit est dû aux charges financières et est imputable sur le revenu global des dix années suivantes dans la limite de 10 700€ par an. 

  • 2ème étape : La part due aux charges non financières 

On retire du résultat le montant des charges non financières (travaux et charges d’exploitation). Si le résultat reste positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si au contraire, celui-ci est négatif, le déficit foncier créé est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, le solde étant reportable et imputable dans les mêmes conditions sur les gains fonciers des dix années suivantes. 

Exemples :

1er cas : 
Je possède un bien ayant des charges supérieures aux loyers que je perçois. Dans ce cas, le dispositif s’applique. 

  • Travaux : 15 000€ 
  • Charges de financement du bien : 2000€ 
  • Loyers perçus : 3000€ Soit 15 000€ + 2000€ - 3000€ = 14 000€ 

Mon déficit est imputable pour l’année en cours est donc de 10 700€. Je pourrai donc reporter 3 300€ de déficit sur mes revenus fonciers des dix prochaines années.

2ème cas :

  • Intérêts d’emprunt : 5000€ sur l’année
  • Travaux : 30 000€
  • Loyers perçus : 4000€
  • Revenus imposables du propriétaire (autres que fonciers) : 50 000€

                        > Système du Microfoncier : amputation de seulement 30% des revenus locatifs 
50 000€ + 2 800€ (70% de 4 000€ de revenus fonciers) = 52 800€ de revenus globaux 
 (- la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers)  
                       > Système du régime Réel : règles d’imputation des déficits. L’ensemble des charges foncières représente alors 35 000€. 
4 000€ de loyers - 5 000€ d’intérêts d’emprunt = -1000€ 
(ces 1000€ d’emprunt ne peuvent pas être déduits des autres revenus mais ils s’ajoutent aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers pendant 10 ans maximum). 
50 000€ - 10 700€ = 39 300€ de revenus imposables
Là encore, la différence entre le plafond de 10 700€ de déduction et les 30 000€ de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19 300€ de charges foncières en plus pour la déclaration en année N+1. 

Attention : Cas particulier relatif à l’Outre-Mer : 

Un contribuable ne peut pas, pour un même logement, pratiquer la réduction d’impôts relative aux investissements en Outre-Mer et imputer un déficit foncier sur le revenu global (art 156 du CGI). 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.