Le démembrement


Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien.
Contribuables concernés : En situation de revenu foncier ou imposé à l'ISF.
Type d'avantage fiscal : Achat d'un bien immobilier de 50% à 60% de sa valeur. 
Conditions à respecter : L'usufruit du bien est cédé pendant une période donnée.
Précisions complémentaires : Possibilité de réduction de l'ISF

Dispositif
Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien.
On distingue ainsi deux parties :

  • La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien.
  • L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, en choisissant lui-même le locataire et en fixant seules les conditions du bail. 

Le principe de ce montage est de céder l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices. En contrepartie cet usufruitier participera à l'achat du bien et à la fin de cette période l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.

Conditions à respecter
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (l'investisseur), comprenant les travaux sur des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (article 606 du code civile). Les autres réparations sont d'entretien et donc à l'actif de l'usufruitier. Ce dernier est tenu également de payer les charges annuelles telles que l'assurance incendie, la taxe foncière, frais de gestion, ...

Avantage fiscal
Les revenus tirés de la location ainsi que les charges d'exploitation étant destinés à l'usufruitier, l'investisseur ne pourra déduire que les travaux de grosses réparations dans sa situation foncière (de la même manière qu'en régime de droit commun). Les intérêts d'emprunt quant à eux ne sont déductibles que sur du revenu foncier, d'où l'avantage d'avoir des revenus fonciers existants afin de déduire ces intérêts.
L'autre avantage concerne l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) puisque seul l'usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété. Il n'y a donc pas d'actif pour l'ISF de l'investisseur et le Capital Restant Dû du prêt (CRD) est déclaré au passif. Ainsi ce CRD peut être déduit de l'actif existant pour l'ISF et ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt (si toutefois l'investisseur est éligible à l'ISF).

Fin du démembrement
A la fin de la période de cession de l'usufruit, l'investisseur récupère le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit. Il pourra donc tirer bénéfices de la location mais aussi devra s'acquitter de toutes les charges et devra déclarer le bien à son actif pour l'ISF. L'investisseur aura donc récupéré son bien qu'il ait acquis de 50% à 60% de sa valeur.

 

La législation changeant constament, les informations contenues sur le site www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc etre considérés comme des documents faisant juridiquement foi.