Malraux


Contribuables concernés : Particuliers imposés à la tranche maximale

Type d'avantage fiscal : Réduction d'impôt liée au travail ainsi que la déduction du déficit foncier

Conditions à respecter : Très strictes (voir ci-après)

Précisions complémentaires : Aucun conventionnement de loyer

Attention : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.

Dispositif
Le dispositif Malraux 2018 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2018 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Conditions à respecter
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.

Situation du bien
Le bien doit être un logement ancien situé soit :

  • Dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
  • En secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.
  • Dans un quartier ancien dégradé.


Déclaration d'utilité publique

Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.

Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que l'on y engage des travaux.

Initiative de l'opération
L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.

Engagement de location
Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Dépenses éligibles à la réduction d'impôt
Parmi les dépenses éligibles, on relèvera :

  • Les frais de gérance et de rémunération des concierges, les primes d'assurance, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
  • Les frais d'adhésion aux AFU.
  • Les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
  • Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
  • Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.

 

Mises en garde
Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé ou ZPPAUP n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale.

En cas de non-respect du délai de location de neuf ans, les réductions d'impôt perçues depuis le début sont réintégrées dans l'imposition de l'année en cours. S'il y a revente, même après neuf ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 6 % la plus-value imposable à partir de la sixième année.

Sortie du régime
Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de location de neuf ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.

Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous pourrez selon les cas :

  • Opter pour le statut Pinel
  • Avoir droit au régime du micro foncier assorti de sa déduction forfaitaire de 30 %
  • Ou encore, si vous n'appartenez pas à l'une des catégories ci-dessus, être soumis au régime du droit commun.

Justificatifs à produire
Joignez à votre déclaration les factures prouvant la réalité des travaux ainsi que la copie de leur autorisation sans oublier l'adresse du logement, la copie du bail et le nom du locataire.