Qu’est-ce que l’investissement locatif ?


Depuis la crise de 2008, les Français sont de plus en plus nombreux à chercher des investissements qui leur rapportent de leur argent. En effet, les livrets et placements traditionnels ne sont plus du tout attractifs. Dans ce contexte, une voie émerge, présentant de nombreux avantages à condition d'investir une grande quantité d'argent : l'investissement locatif. Mais qu'est-ce que l'investissement locatif ? Quelles sont ses conditions et ses différentes formes ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

L'investissement dans la pierre, un placement réputé sûr
L'investissement immobilier est une valeur assez sûre. En effet, "investir dans la pierre", selon l'expression consacrée, semble plus rassurant que placer son argent sur des marchés financiers parfois très peu fiables. Même si le secteur a lui aussi souffert de la crise de 2008, l'investissement locatif est l'un des meilleurs moyens de faire travailler son argent. Celui-ci consiste à acheter un bien, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble, dans le but de le louer. Afin de pousser les particuliers à sauter le pas, de nombreux dispositifs fiscaux ont été mis en place depuis plusieurs années dans le but de les faire profiter de défiscalisations très avantageuses.

Les conditions d'un bon investissement locatif
Pour investir dans l'immobilier locatif, il convient donc de remplir certaines conditions. Les taux d'intérêt doivent ainsi être comparés entre les banques : celles-ci ne vont prêteront pas d'argent si vos revenus ne sont pas suffisants ou que votre endettement est trop élevé. Il faut également bien se renseigner sur la rentabilité : un studio au centre de Paris rapportera sans doute plus qu'une maison dans la Creuse ! Enfin, il est nécessaire de gérer ses comptes de façon irréprochable si vous n'investissez pas d'apport personnel.

Une forme d'investissement aux nombreux avantages
Les avantages de l'investissement locatif sont nombreux. D'une part, louer le bien qu'on achète permet d'acquérir un patrimoine de façon lente, en le remboursant petit à petit. D'autre part, la loi encourage à ce type de placement à travers de nombreux dispositifs (faire une simulation d'investissement en Monument Historique.

Les dispositifs fiscaux
Les lois destinées à favoriser l'investissement locatif sont nombreuses depuis quelques années. Voici les principales d'entre elles :

  • Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d'impôts durant 6, 9 ou 12 ans lors de l'achat et de la location d'un logement neuf. Ces réductions peuvent atteindre 21% du prix d'achat, soit une proportion non négligeable pour un investissements de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d'euros.
  • Le statut de Loueur en Meublé, professionnel ou non (LMP ou LMNP) offre des déductions de charges non négligeables sur des aspects essentiels, notamment la rénovation du logement. Ainsi, si vous investissez dans un logement ancien, les travaux peuvent donner lieu à une défiscalisation avantageuse à travers la déduction des intérêts d'emprunt de vos impôts.
  • Investir dans un bien classé "monument historique est une véritable aubaine. Ce type de bien offre en effet une défiscalisation exceptionnelle, permise par une législation qui considère que les biens immobiliers rares doivent être entretenus et rénovés. Elle privilégie donc la situation fiscale du propriétaire d'un logement de ce type par une incitation à l'achat et à la rénovation. Cette dernière est cependant soumise à conditions : en plus d'un engagement à détenir le bien durant quinze ans, le propriétaire doit demander l'autorisation avant des travaux (qui seront supervisés par un architecte agréé). Cependant, cette dernière forme d'investissement locatif est réservée aux plus fortunés, étant donné les prix élevés des biens classés "monuments historiques", évidemment proportionnels à leur rareté.

Ainsi, l'investissement immobilier locatif repose sur un principe simple : au fur et à mesure des années, la somme conséquente dépensée pour l'achat du bien immobilier est remboursée par les loyers payés par son locataire. Cette rentabilité, relativement sûre et stable, permet ainsi à qui a les moyens d'investir une certaine quantité d'argent d'obtenir un retour sur investissement d'autant plus important.

Pourquoi investir dans un monument historique ?
Dernière niche fiscale en 2017, la Loi Monuments historiques offre des avantages fiscaux particulièrement intéressants afin de réduire l'imposition des plus hauts revenus, mais également en matière de transmission du bien. Zoom sur les conditions d'application de ce dispositif de défiscalisation.

A qui s'adresse la Loi Monuments historiques ?
Le dispositif fiscal Monuments historiques s'adresse aux acquéreurs, domiciliés en France, d'un bien immobilier classé ou inscrit à l'Inventaire des Monuments historiques, destiné à être restauré. Sont également concernés, les biens ayant obtenu le label « fondation du patrimoine » ainsi que les biens, ouverts au public, agréés par le ministère de l’Économie et des Finances comme « bien du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ». Le bien acquis doit être destiné à l'habitation, soit dans le cadre d'une location, soit pour être habité par son propriétaire. Recevoir une simulation gratuite d'investissement en loi en Monument Historique Ce dispositif se révèle particulièrement intéressant pour les contribuables soumis aux plus fortes tranches d'imposition, l'optimisation du dispositif étant atteinte pour les tranches situées entre 41 et 45 %.

Avantages fiscaux déplafonnés
Investir en Loi Monument historique accorde la possibilité, pour le propriétaire de l'immeuble, de déduire le montant de l'ensemble des travaux de restauration de son revenu global, sans aucun plafonnement, ainsi que le montant des intérêts d'emprunt lié à l'acquisition et aux travaux. Cette déduction est accordée même en l'absence de revenus fonciers, puisqu'elle s'applique sur l'assiette du revenu global. Les travaux doivent être effectués sur une courte durée (1 à 4 ans), leur coût étant intégralement déductible sur cette période. A titre d'exemple, une personne seule déclarant un revenu imposable de 700 000 €, dont 200 000 € de revenus fonciers, réalisant des travaux d'un montant de 200 000 € pourra les imputer de son revenu global soumis à une imposition de 45 %, ce qui aboutit à une réduction d'impôts de 129 000 €.

Une exonération totale des droits de succession
Au moment de la transmission du bien par voie successorale, l'héritier pourra bénéficier d'une exonération totale des droits de successions, quel que soit son degré de parenté avec le défunt, y compris s'il s'agit d'un légataire non parent. Cette mesure s'applique en réalité pour tous les droits de mutations à titre gratuit, en conséquence elle concerne également les transmissions par donation. L'exonération est toutefois soumise à la signature d'une convention avec l'Administration publique, relative au maintien des meubles dans le bien, aux modalités d'accès du public et aux conditions d'entretiens du bien exonéré. Les héritiers doivent, en outre, prendre l'engagement de conservation du bien ou de leur part pendant une durée de 15 ans. Cet avantage s'applique également aux parts d'une SCI détenant l'immeuble classé ou inscrit à l'Inventaire des Monuments historiques (recevoir une simulation gratuite d'un investissement en Loi Monuments Historiques).

Les conditions d'application de la Loi Monuments historiques
Les travaux concernés par le dispositif de la Loi Monuments historiques doivent être des travaux de restauration lourds, aboutissant à la rénovation du bâtiment. Ils doivent obligatoirement être soumis au contrôle de l'Architecte des bâtiments de France. Les travaux d'entretien courant ou d'embellissement ne sont pas concernés. Afin de bénéficier des avantages fiscaux, l'acquéreur doit s'engager à conserver le bien pendant une durée de 15 ans, mais il peut choisir d'y vivre dedans. Aucune obligation de louer le bien ne s'impose à lui. Si l'acquéreur désire de louer le bien, la Loi Monuments historiques ne permet pas, en revanche, de diviser l'immeuble en vue d'en faire plusieurs logements. Par ailleurs, l'immeuble ne doit pas être détenu via une société, à l'exception des SCI familiales ou des sociétés soumises à l'IR (Impôt sur le Revenu) ayant reçu un agrément de l'administration.