Le démembrement de propriété a deux avantages : il permet de préparer sa retraite et de diminuer son imposition. Inscrit dans le code civil de 1804, ce système permet la division d’un bien entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs, et un nu-propriétaire. Le nu-propriétaire en cas de transmission patrimoniale peut donner ou léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint, ses enfants, ce qui représente un avantage conséquent.
Le principe
La propriété des murs de l’exploitation du bien est divisée entre la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire possède les murs mais ne l’exploite pas. L’usufruitier peut légalement occuper le logement sans payer de loyer, le prêter ou en percevoir un revenu. Il participe à l’achat du bien.
Ainsi le nu-propriétaire laisse à l’usufruitier les bénéfices du bien pendant un laps de temps défini. A la fin de cette période le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien.
Les conditions
• A la charge du nu-propriétaire : les réparations importantes comme les travaux sur les murs, les voûtes, les poutres.
• A la charge de l’usufruitier : les réparations d’entretien, les charges annuelles (assurance, taxe foncière…).
Les avantages fiscaux
L’investisseur peut déduire les travaux de grosses réparations. Les intérêts d’emprunt sont déductibles mais uniquement sur le revenu foncier.
De plus le bien n’est pas à déclarer dans l’actif de l’investisseur, mais le Capital Restant Dû de prêt (CRD) est à déclarer au passif. Déduit de l’actif existant en cas d’Impôt sur le Revenu, une réduction d’impôt est obtenue.
La fin du démembrement
L’investisseur obtient la pleine propriété à la fin de la période de démembrement et récupère donc l’usufruit. En récupérant la possibilité d’un bénéfice, il devra s’acquitter de l’ensemble des charges et aussi déclarer le bien à son actif. Il entre alors en pleine possession de son bien pour une acquisition initiale à 50 ou 60% de la valeur du bien.
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