Le déficit foncier permet aux propriétaires et aux bailleurs de diminuer les impôts et de déduire 100% des travaux sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier inutilisé se reporte pendant 10 ans, il s'agit d'un principe de droit commun qui permet une défiscalisation déplafonnée.
L'obligation de location ne porte que sur 3 ans.
Le Calcul
Calcul 1: la part due aux charges financières
On soustrait les revenus fonciers et les charges financières.
En cas de résultat positif : voir l’étape 2.
En cas de résultat négatif : le déficit est dû aux charges financières, imputable pendant 10 ans, mais limité à 10 700 € sur un an.
Calcul 2 : la part due aux charges non financières
Charges non financières : travaux et charges d’exploitation.
Soustraire du résultat le montant de ces charges.
En cas de résultat positif : pas de déficit.
En cas de résultat négatif, le déficit foncier s’impute au revenu global, limité à 10 700 € sur un an et reportable sur les dix années suivantes.
Exemple 1
Mon logement a des charges supérieures aux loyers perçus : je bénéficie du déficit foncier.
Le coût des travaux = 15 000 €
Les charges de financement = 2 000 €
Les loyers perçus = 3 000 €
Le calcul : 15 000 € + 2 000 € - 3 000 € = 14 000 €
Le déficit = 10 700 € pour l’année en cours.
Avantage fiscal : 3 300€ à reporter sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
Exemple 2
2ème cas :
Les intérêts d’emprunt = 5 000 € sur l’année
Les travaux = 30 000 €
Les loyers perçus = 4 000 €
Les revenus imposables du propriétaire (autres que fonciers) : 50 000 €
Avec le système du Microfoncier : amputation de seulement 30% des revenus locatifs. 50 000 € + 2 800 € (70% de 4 000 € de revenus fonciers) = 52 800 € de revenus globaux (- la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers).
Avec le système du régime Réel : règle d’imputation des déficits.
L’ensemble des charges foncières représente alors 35 000 €. 4 000 € de loyers - 5 000 € d’intérêts d’emprunt = - 1 000 € (non déductibles des autres revenus mais à ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers pendant 10 ans maximum). 50 000 € - 10 700 € = 39 300 € de revenus imposables.
Pendant les 10 années suivantes, il faudra déduire la différence entre le plafond de 10 700 € de déduction et les 30 000 € de charges. Soit 19 300 € de charges foncières en plus pour la déclaration en année N+1.
Il existe un cas particulier relatif à l’Outre-Mer. Il n’est pas possible pratiquer la réduction d’impôt relative aux investissements en Outre-Mer et imputer un déficit foncier sur le revenu global (art 156 du CGI).
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.