Les principes du démembrement
Le démembrement est un contrat d’une durée de 15 à 20 ans passé entre un acquéreur et un bailleur institutionnel. Le bailleur profite de l’usufruit, c’est-à-dire qu’il dispose du logement qu’il peut louer. L’acquéreur achète un bien à 50 ou 60% de sa valeur et est appelé le nu-propriétaire. Il ne profite pas du logement mais en récupère la pleine propriété à la fin du contrat. Il peut alors envisager une vente, une location ou y habiter. S’il existe des loyers impayés ou d’autres dépenses liées à la location, elles restent à la charge de l’usufruitier, tout comme les différents frais relatifs à la mise en location : les travaux d'entretien, les taxes y compris la taxe foncière et les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d'entretien, assurances).
Bénéficiaires
Le démembrement bénéficie aux contribuables fortement imposés ou qui ont des revenus fonciers, aux contribuables assujettis à l’Impôt sur le Revenu ou à l’IFI. Il permet de développer son patrimoine en investissant dans l’immobilier sur le long terme.
Les avantages
- Prix d’achat de 50 ou 60% de la valeur, d’où des frais de notaire réduits.
- Taxe foncière à la charge de l'usufruitier pendant la durée du contrat.
- L’assiette de l’IFI ne prend pas en compte la nue-propriété.
- Intérêts d’emprunt pouvant être déduits des revenus fonciers.
- Transmission patrimoniale.
Les conditions
- La durée du contrat signé lors de l’acquisition de logement : de 15 à 20 ans.
- Les loyers sont dû uniquement à l’usufruitier pendant tout le contrat ; ensuite le nu-propriétaire retrouve la jouissance entière du logement.
Il existe maintenant la possibilité de revente en cours de contrat.
Exemple 1
Investissement en nue-propriété avec acquisition d'un logement de 150 000 € sur une durée de contrat de 15 ans.
⇒ 150 000 € x 60 % = 90 000 €
Achat du bien à 90 000 €, économie de 60 000 € sur l'achat du bien.
Perceptions des loyers à échéance du contrat & pleine propriété du bien à la fin des 15 ans.
Exemple 2
Investissement en nue-propriété avec l'acquisition d'un logement de 200 000 € sur une durée de contrat de 20 ans.
⇒ 200 000 € x 50 % = 100 000 €
Achat du bien à 100 000 €, économie de 100 000 € sur l'achat du bien.
Exclusion du bien dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune pendant les 20 ans.
Tableau récapitulatif du Démembrement
| POINTS CLEFS | |
|---|---|
| Les Avantages Fiscaux | Patrimoine sorti de l'assiette IFI ; Réduction immédiate de 40 à 50% de la valeur estimée du bien |
| L'Engagement de durée | Minimum 15 ans |
| Les Conditions à respecter | Abscence de revenus; nu-propriétaire pendant 15 à 20 ans ; Récupération de l'usufruit et de la pleine proprieté au terme |
| Les Biens concernés | Les logements aquis directement en démembrement |
| Les avantages | Acquérir un bien pour 60 % de valeur ; Non augmentation de l' IFI tant que l'investisseur n'a pas récupéré la pleine propriété |
| Les Inconvénients | Ne pas surpayer la valeur de la nue-propriété |
| Notre avis | Pour les personnes à fort revenu |
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