Le Démembrement, ses avantages

Les principes du démembrement

Le démembrement est un contrat d’une durée de 15 à 20 ans passé entre un acquéreur et un bailleur institutionnel. Le bailleur profite de l’usufruit, c’est-à-dire qu’il dispose du logement qu’il peut louer. L’acquéreur achète un bien à un prix inférieur à celui de sa valeur et il est appelé le nu-propriétaire. Il ne profite pas du logement mais en récupère la pleine propriété à la fin du contrat. Il peut alors envisager une vente, une location ou y habiter. S’il existe des loyers impayés ou d’autres dépenses liées à la location, elles restent à la charge de l’usufruitier, tout comme les différents frais relatifs à la mise en location : les travaux d'entretien, les taxes y compris la taxe foncière et les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d'entretien, assurances).

Les bénéficiaires

Le démembrement permet de développer son patrimoine en investissant dans l’immobilier sur le long terme. Il bénéficie aux contribuables fortement imposés ou qui ont des revenus fonciers, aux contribuables assujettis à l’Impôt sur le Revenu ou à l’IFI.

Les avantages

• Se constituer un patrimoine immobilier et un complément de revenu à terme

• Percevoir des revenus dès l’acquisition sous forme d’un prix minoré de 30 à 50 % par rapport à celui de la pleine propriété

• Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la nue-propriété

• Aucune contrainte de gestion : Le nu-propriétaire est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité pendant toute la durée d’usufruit qui sont assumés par l’usufruitier

• Aucune fiscalité supplémentaire : Tant que l’investisseur n’a pas récupéré la pleine propriété, la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière est neutralisée. De plus, la taxe foncière est conventionnement à la charge de l’usufruitier

• Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers existants, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux

• Au terme des 15 à 20 ans (pas de durée minimale de détention), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de l’appartement gratuitement et peut disposer librement du bien (vendre ou occuper le logement ou poursuivre la location)

• Le bailleur s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement

• Transmission patrimoniale : les héritiers, en cas de donation ou de succession, peuvent obtenir la pleine propriété du bien et bénéficier ainsi des droits de transmission calculés sur la base d’une assiette taxable minorée

Rappel des conditions

• La durée du contrat signé lors de l’acquisition de logement est de 15 à 20 ans

• Les loyers sont dû uniquement à l’usufruitier pendant tout le contrat ; ensuite le nu-propriétaire retrouve la jouissance entière du logement

• A la charge du nu-propriétaire : les réparations importantes comme les travaux sur les murs, les voûtes, les poutres

• A la charge de l’usufruitier : les réparations d’entretien, les charges annuelles (assurance, taxe foncière…)

Il existe maintenant la possibilité de revente en cours de contrat.

Exemple 1

Investissement en nue-propriété avec acquisition d'un logement de 180 000 € sur une durée de contrat de 15 ans.

⇒ 180 000 € x 40 % = 108 000 €

Achat du bien à 108 000 €, économie de 72 000 € sur l'achat du bien.

Perceptions des loyers à échéance du contrat & pleine propriété du bien à la fin des 15 ans.

Exemple donné à titre indicatif et non contractuel

Exemple 2

Investissement en nue-propriété avec l'acquisition d'un logement de 200 000 € sur une durée de contrat de 20 ans.

⇒ 200 000 € x 50 % = 100 000 €

Achat du bien à 100 000 €, économie de 100 000 € sur l'achat du bien.

Exclusion du bien dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune pendant les 20 ans.

Exemple donné à titre indicatif et non contractuel

Tableau récapitulatif du Démembrement