Le démembrement de propriété a deux avantages : il permet de préparer sa retraite et de diminuer son imposition. Inscrit dans le code civil de 1804, ce système permet la division d’un bien entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs, et un nu-propriétaire. Le nu-propriétaire en cas de transmission patrimoniale peut donner ou léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint, ses enfants, ce qui représente un avantage conséquent.

Les principes du démembrement

Le démembrement est un contrat d’une durée de 15 à 20 ans passé entre un acquéreur et un bailleur institutionnel. Le bailleur profite de l’usufruit, c’est-à-dire qu’il dispose du logement qu’il peut louer. L’acquéreur achète un bien à 50 ou 60% de sa valeur et est appelé le nu-propriétaire. Il ne profite pas du logement mais en récupère la pleine propriété à la fin du contrat. Il peut alors envisager une vente, une location ou y habiter. S’il existe des loyers impayés ou d’autres dépenses liées à la location, elles restent à la charge de l’usufruitier, tout comme les différents frais relatifs à la mise en location : les travaux d'entretien, les taxes y compris la taxe foncière et les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d'entretien, assurances).

Bénéficiaires

Le démembrement bénéficie aux contribuables fortement imposés ou qui ont des revenus fonciers, aux contribuables aux assujettis à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur la Fortune. Il permet de développer son patrimoine en investissant dans l’immobilier sur le long terme.

Les avantages

  • Prix d’achat de 50 ou 60% de la valeur, d’où des frais de notaire réduits.
  • Taxe foncière à la charge de l'usufruitier pendant la durée du contrat.
  • L’assiette de l’Impôt sur la Fortune ne prend pas en compte la nue-propriété.
  • Intérêts d’emprunt pouvant être déduits des revenus fonciers.
  • Transmission patrimoniale.

Les conditions

  • La durée du contrat signé lors de l’acquisition de logement : de 15 à 20 ans.
  • Les loyers sont dû uniquement à l’usufruitier pendant tout le contrat ; ensuite le nu-propriétaire retrouve la jouissance entière du logement.

Il existe maintenant la possibilité de revente en cours de contrat.

Exemple 1

Investissement en nue-propriété avec acquisition d'un logement de 150 000 € sur une durée de contrat de 15 ans.

⇒ 150 000 € x 60 % = 90 000 €

Achat du bien à 90 000 €, économie de 60 000 € sur l'achat du bien.

Perceptions des loyers à échéance du contrat & pleine propriété du bien à la fin des 15 ans.

Exemple 2

Investissement en nue-propriété avec l'acquisition d'un logement de 200 000 € sur une durée de contrat de 20 ans.

⇒ 200 000 € x 50 % = 100 000 €

Achat du bien à 100 000 €, économie de 100 000 € sur l'achat du bien.

Exclusion du bien dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune pendant les 20 ans.

Tableau récapitulatif du Démembrement

POINTS CLEFS
Les Avantages Fiscaux Patrimoine sorti de l'asiette ISF ; Réduction immédiate de 40 à 50% de la valeur estimée du bien
L'Engagement de durée Minimum 15 ans
Les Conditions à respecter Abscence de revenus; nue propriétairep pendant 12 à 20 ans ; Récupération de l'usufruit et de la pleine proprieté au terme
Les Biens concernés Les logements aquis directement en démembrement
Les avantages Acquerir un bien pour 60 % de valeur ; Diminuer son ISF
Les Inconvénients Ne pas surpayer la valeur de la nue-propriété
Notre avis Pour les personnes à fort revenus
Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

Découvrez notre guide

Recevez toutes les informations sur la loi Démembrement à travers un guide simple et explicite.