Les conditions de la location meublée en LMNP/LMP

Le principe est d’acquérir un logement pour le proposer en location meublée de façon professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Le dispositif fiscal est destiné aux personnes souhaitant obtenir un revenu complémentaire pour la retraite et faire un placement sécurisé.

Définitions de l’activité meublée

Une location est dite meublée lorsque le logement mis à disposition par un propriétaire à un locataire est pourvu du mobilier utile à la vie quotidienne. Il doit être loué meublé pendant un minimum de 9 ans. Un contrat entre un propriétaire et un locataire est signé pour louer un logement avec meubles. Le locataire doit pouvoir vivre normalement à son entrée dans le bien avec les meubles fournis.

Aucun texte de loi ne donne de détails des meubles à fournir, mais on peut lister :

• Un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou couverture.
• Une table et des chaises.
• Un placard de rangement.
• Des luminaires.
• Des volets, rideaux ou stores dans les pièces destinées au repos.
• Plaques de cuisson.
• Réfrigérateur.
• Four ou micro-ondes
• Ustensiles de cuisine et vaisselle
• Du matériel ménager(balai, aspirateur...)

La logement loué doit être d'une surface supérieure à 9 m² et avoir lieu dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux du bien ou de son acquisition, si elle est postérieure, et continuer pendant au minimum 9 années.

Les logements concernés

Les lois de défiscalisation en LMNP/LMP concernent un logement neuf qui doit se situer dans des résidences spécifiques, dites résidences services :

• Les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes

• Les Résidences Etudiantes.
• Les Résidences de Tourisme d'Affaires qui permettent d’accueillir des professionnels dans le cadre de déplacements, de congrès…
• Les Résidences de Tourisme Classées (RTC).
• Les Résidences Hôtelières.
• Les Résidences Séniors qui sont des établissements accueillant des séniors valides et semi-valides.

Les avantages

• Le bail : En cas de résidence avec services, le propriétaire et l’exploitant sont liés par un bail commercial qui garantit les loyers, que le logement soit loué ou non, pour une durée de 9 ans ferme et renouvelable.

• Aucun plafond et zonage : il n’existe pas de plafond de loyers ou de ressources des locataires, contrairement à la Loi Pinel, ni de système de zonage géographique.

• Le déficit foncier : Pour une location meublée professionnelle si les charges de propriété sont supérieures aux loyers perçus le déficit foncier est déductible sur l’ensemble des revenus de l’investisseur. Pour une location meublée non professionnelle les charges de propriété des revenus locatifs sont déductibles, en plus des amortissements murs et mobiliers.

• Les amortissements : La location meublée professionnelle et non professionnelle profitent de l’amortissement sur les murs et le mobilier ainsi que sur le bénéfice d’exploitation ce qui permet de défiscaliser les revenus locatifs.

• Les plus-values : Pour une location meublée professionnelle, l’exonération de plus-value est possible après 5 ans de possession du logement. Pour une location meublée non professionnelle, l’exonération s’effectue au régime général.

• Déclaration des revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les conditions de récupération de la TVA

• Investir en LMNP/LMP pour acquérir un logement dans le neuf (VEFA ou construit depuis moins de 5 ans) et le conserver pendant une durée de 20 ans.
• La résidence service doit proposer au minimum 3 services parmi les 4 suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• La signature d’un bail commercial d’un minimum de 9 ans avec un exploitant.
• Régler la TVA à 5,5% sur les loyers perçus.

Pour récupérer la TVA un courrier doit être envoyé au centre des impôts avec des mentions précises. Il est indiqué de faire appel à un expert-comptable pour mettre en place toute la comptabilité LMNP/LMP (déclaration de TVA, remboursement de TVA, bilan annuel LMNP, remplir les déclarations 2031, 2033, 2042C…), ainsi que pour la déclaration d’impôts. Les frais engendrés bénéficient également de réductions d’impôts importantes.