La loi Malraux permet une réduction d'impôt aux contribuables imposés à la tranche maximale. Son mécanisme repose sur la réalisation de travaux, qui doivent impérativement être à l'initiative du propriétaire et sur la déduction du déficit foncier, suivant un cadre strict.
Le principe
La loi Malraux accorde une réduction fiscale aux contribuables qui engagent des travaux de restauration sur leur bien. Le montant maximum pris en compte s'élève à 400 000 € sur une durée de 4 ans.
-Réduction de 22% : immeubles situés dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dans un SPR où l’opération de restauration immobilière est déclarée d’utilité publique.
-Réduction de 30% : immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, dans un quartier ancien dégradé
La réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de restauration. Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers (frais de gestion de l’immeuble, provisions syndic...)
Les conditions
Il s'agit de conditions cumulatives et strictes.
- La situation du logement.
Un bien ancien situé impérativement dans un secteur protégé
- La déclaration d'utilité publique.
Les travaux de restauration doivent aboutir à une restauration complète du bien, hors partie n'en ayant pas besoin et ainsi bénéficier du statut d'utilité publique.
- L'initiative de l'opération.
L'acquéreur du bien, ou un ensemble de propriétaires, regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU), doit être à l'initiative de l'opération de restauration du bien.
- L'engagement de location.
L'acquéreur, après avoir initier les travaux de restauration, s'engage à louer le bien comme résidence principale à un locataire à minima pendant 9 ans. Il est à noter que depuis 1994 il n'y a pas d'obligation de plafond de loyer ou de ressources du locataire.
- L'avantage fiscal.
Plusieurs dépenses entrent dans le calcul de la réduction d'impôt : Les frais de gérance et de rémunération des concierges, les primes d'assurance, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien.
Quelles dépenses de travaux ?
Les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers) sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble.
Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.
Les justificatifs
La déclaration doit être accompagnée des factures prouvant les travaux : la copie de l'autorisation des travaux, la mention de l'adresse du logement, la copie du bail signé et le nom du locataire.
Les avertissements
Les conditions étant strictes, le non-respect de ces dernières peut aboutir à une requalification en cas de vente camouflée.
L'investissement étant conséquent, coût d'achat et des travaux, l'emplacement du bien est à étudier pour pouvoir avoir une demande locative assurée et intéressante.
Le délai de location de 9 ans sera à respecter et dans le cas contraire les réductions d'impôts obtenues seront prises en compte dans le calcul des impôts de l'année en cours.
En cas de revente du bien à la fin du délai des 9 ans, le calcul de la plus-value imposable exclu le coût des travaux. A contrario, la conservation du bien permet une réduction annuelle de 6% de la plus-value imposable à partir de la sixième année.
La fin de la loi Malraux
Le dispositif se termine après les 9 ans de location. Le logement est alors vu comme un bien ancien traditionnel.
Il est possible de poursuivre sa mise en location en optant pour le dispositif de la loi Pinel ou en bénéficiant du régime du micro foncier qui apporte une déduction forfaitaire de 30% ou encore d'être soumis au régime de droit commun.
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