La loi Malraux permet une réduction d'impôt aux contribuables imposés à
la tranche maximale. Son mécanisme repose sur la réalisation de travaux,
qui doivent impérativement être à l'initiative du propriétaire, et sur
la déduction du déficit foncier, suivant un cadre strict.

Le principe

La loi Malraux 2018 accorde une réduction fiscale aux contribuables qui
engagent des travaux de restauration sur son bien. Le montant maximum
pris en compte s'élève à 400 000 € sur une durée de 4 ans. Une réduction
de 30% s'applique sur les immeubles situés dans un Site Patrimonial
Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers
conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés. La réduction est de
22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec
PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé
ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique.

  • Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Les conditions

Il s'agit de conditions cumulatives et strictes.

  • La situation du logement.

Un bien ancien situé impérativement dans une zone de protection du
patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ; dans un secteur
sauvegardé (il en existe 24) ; ou dans un quartier ancien dégradé.

  • La déclaration d'utilité publique.

Les travaux de restauration doivent aboutir à une restauration
complète du bien, hors partie n'en ayant pas besoin, et ainsi
bénéficier du statut d'utilité publique.

  • L'initiative de l'opération.

L'acquéreur du bien, ou un ensemble de propriétaires, regroupés au
sein d'une Association foncière urbaine (AFU), doit être à
l'initiative de l'opération de restauration du bien.

  • L'engagement de location.

L'acquéreur, après avoir initier les travaux de restauration s'engage
à louer le bien comme résidence principe à un locataire, à minima
pendant 9 ans. Il est à noter que depuis 1994 il n'y a pas
d'obligation de plafond de loyer ou de ressources du locataire.

  • L'avantage fiscal.

Plusieurs dépenses entrent dans le calcul de la réduction d'impôts.

  • Les frais de gérance et de rémunération des concierges, les

primes d'assurance, dépenses de travaux d'amélioration ou
d'entretien.

Les frais d'adhésion aux AFU.

Les dépenses découlant de l'opération de restauration
immobilière
elle-même, incluant les travaux de démolition imposés
par l'autorité qui délivre le permis de construire.

Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs
d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions
imposées.

Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un
immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris
les parties antérieurement non habitables, telles que combles et
greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble.
Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux
précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel),
qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu
global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par
le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration
d'utilité publique selon le cas. »

Les avertissements

Les conditions étant strictes, le non-respect de ces dernières peut
aboutir à une requalification en cas de vente camouflée.

L'investissement étant conséquent, coût d'achat et des travaux,
l'emplacement du bien est à étudier pour pouvoir avoir une demande
locative assurée, et intéressante.

Le délai de location de 9 ans sera à respecter, dans le cas contraire
les réductions d'impôts obtenues seront prises en compte dans le calcul
des impôts de l'année en cours.

En cas de revente du bien à la fin du délai des 9 ans, le calcul de la
plus-value imposable exclu le coût des travaux. A contrario, la
conservation du bien permet une réduction annuelle de 6% de la
plus-value imposable à partir de la sixième année.

La fin de la loi Malraux

Le dispositif se termine après les neufs ans de location. Le logement
est alors vu comme un bien ancien traditionnel.

Il est possible de poursuivre sa mise en location, en optant pour le
dispositif de la loi Pinel, ou en bénéficiant du régime du micro foncier
qui apporte une déduction forfaitaire de 30%, ou encore d'être soumis au
régime de droit commun.

Les justificatifs

La déclaration doit être accompagnée des factures prouvant les travaux,
la copie de l'autorisation des travaux, la mention de l'adresse du
logement, la copie du bail signé et le nom du locataire.

Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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