Achat en Indivision : ce qui change en 2026

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs sans vous marier ni créer de société ? L'achat en indivision est la solution la plus accessible, la plus rapide et la plus répandue pour devenir copropriétaire à deux ou plus. Mais ce régime juridique, souvent perçu comme une simple formalité, cache des subtilités que tout investisseur avisé doit maîtriser, d'autant que la loi n°2026-248 du 7 avril 2026 vient de réécrire certaines règles fondamentales. Décryptage complet.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision est une situation juridique par laquelle plusieurs personnes entrent en possession de droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle de celui-ci. Autrement dit, chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à son investissement financier initial, mais possède des droits sur l'ensemble du bien, et non pas sur une partie en particulier.

Les différentes formes d'indivision : choisie ou subie ?

L'indivision n'est pas toujours voulue. On distingue trois situations :

• L'indivision conventionnelle : deux concubins, partenaires de PACS, amis ou associés décident ensemble d'acquérir un bien immobilier.
• L'indivision successorale : plusieurs héritiers détiennent conjointement des parts d'un même bien à la suite d'un décès, chacun possédant une quote-part sans en être le propriétaire exclusif.
• L'indivision post-divorce : après un divorce et la liquidation de la communauté, en l'absence de partage immédiat, les ex-époux se retrouvent en indivision sur les biens immobiliers.

Comment fonctionne l'achat en indivision ?

La répartition des quote-parts : qui possède quoi ?

La valeur de chaque part est désignée comme quotité d'acquisition. Elle est déterminée en fonction des sommes réellement apportées par le coindivisaire à l'achat, que ces montants proviennent d'un capital déjà constitué (épargne personnelle, vente d'un autre bien) ou d'un emprunt immobilier. C'est le notaire qui est chargé du calcul des quotités, lesquelles sont ensuite spécifiées dans l'acte authentique de vente.

Nouveauté ! Ce que la loi du 7 avril 2026 change

La loi n°2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, a pour objectif de débloquer des situations figées, notamment en présence d'indivisaires absents, opposants ou inactifs.

• Vente unilatérale avec autorisation judiciaire. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul une vente d'un bien indivis lorsque la mesure est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (art. 815-6 du Code civil). Cette mesure vise à faciliter la sortie d’une indivision bloquée, par exemple dans le cadre d’une succession
• La majorité des deux tiers remplace l'unanimité. Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent saisir le tribunal judiciaire qui peut autoriser de vendre ou de partager le bien.
• Partage judiciaire aux pouvoirs élargis. Lorsque les voies précédentes ne sont pas applicables ou ont échoué, le partage judiciaire reste le recours ultime. Le juge commis voit ses pouvoirs renforcés : il peut désormais trancher les contestations et ordonner des licitations (enchères publiques). La réforme étend le champ du partage judiciaire aux indivisions successorales, régimes matrimoniaux, PACS et concubinage, mais aussi les opérations de liquidation complexes sans indivision
• Vendre uniquement sa quote-part. Un indivisaire qui veut sortir de l’indivision sans l’accord des autres peut vendre sa propre quote-part (fraction de droits indivis) à un tiers ou à un autre héritier. Les cohéritiers bénéficient pendant un mois d’un droit de préemption

La convention d'indivision pour protéger votre patrimoine

La convention d'indivision constitue une étape capitale pour prévenir les conflits et organiser clairement la gestion partagée d'un bien immobilier. Signé par tous les indivisaires, ce document contractuel permet de fixer les règles de répartition des dépenses, les modalités d'usage du bien, la nomination d'un gérant, les procédures de résolution de conflits et les conditions de sortie.

Elle doit être établie obligatoirement par un notaire. Sa durée peut être indéterminée ou déterminée, sans pouvoir excéder cinq ans, avec possibilité de renouvellement par tacite reconduction. Elle présente aussi un avantage fiscal, il est possible de conserver le bien sans payer de taxes sur le partage.

Avantages de l'achat en indivision

• Réduction des coûts individuels : chaque indivisaire ne contribue qu'à une part des frais d'achat, des taxes et des mensualités
• Simplicité : l'achat en indivision n'entraîne ni formalité particulière ni délai supplémentaire au processus d'acquisition
• Liberté de financement : les coacquéreurs n'ont pas à présenter le même plan de financement ni la même quote-part. Il est possible d'acheter à deux à hauteur de 30/70 % et chaque acquéreur sera libre de gérer son financement
• Mutualisation des charges : taxe foncière, entretien, assurances, travaux. Tout se partage proportionnellement aux quotes-parts
• Universalité : ce mécanisme est ouvert à tous, qu'il s'agisse d'un couple, de membres d'une famille ou d'amis
• Compatible avec l'investissement locatif : résidence principale, résidence secondaire, bien locatif ou terrain, l'indivision s'adapte à tous les projets immobiliers

Risques et inconvénients à anticiper

• Risque de blocage décisionnel : le principal risque résulte des potentiels désaccords entre les coindivisaires, qui peuvent rendre la gestion du bien conflictuelle. La loi 2026 atténue ce risque pour la vente, mais pas pour tous les actes de gestion
• Décote sur la quote-part : une décote d'indivision s'applique généralement en cas de vente à un tiers, reflétant les contraintes liées à ce statut juridique
• Solidarité des dettes : les charges fiscales (taxe foncière, droits de succession) et les dettes de l'indivision pèsent sur chaque coindivisaire proportionnellement à ses droits, voire au-delà si les autres font défaut
• Transmission subie : en cas de décès d'un indivisaire, ses héritiers intègrent automatiquement l'indivision. Une clause de préemption dans la convention protège efficacement contre ce risque.

Comment sortir de l'indivision ?

Sortir d'une situation d'indivision est désormais plus accessible qu'avant. Plusieurs voies s'offrent à vous :

• Le partage amiable : tous les indivisaires s'accordent pour vendre ou attribuer le bien à l'un d'eux. C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse
• Le rachat de parts (soulte) : un coindivisaire rachète les parts des autres, après évaluation notariale ou une expertise immobilière. Aucun des autres indivisaires ne doit exercer son droit de préemption pour que la transaction aboutisse
• La vente par licitation : c'est une procédure judiciaire de vente aux enchères du bien indivis, désormais accessible plus facilement grâce à la réforme 2026
• L'autorisation judiciaire d'urgence (nouveauté 2026) : un indivisaire peut désormais obtenir du président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul, sous conditions d'urgence et d'intérêt commun

Indivision et investissement locatif : fiscalité et déclaration des revenus

Chaque indivisaire déclare sa part proportionnelle des revenus locatifs et des charges déductibles dans sa propre déclaration de revenus.

Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) ou le régime réel (déduction des charges effectives, intérêts d'emprunt, travaux, assurances). La revente d'une quote-part est soumise au régime des plus-values immobilières, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

L'achat en indivision reste une porte d'entrée accessible et souple vers la propriété immobilière à plusieurs. La mutualisation des apports, le partage des charges et l'absence de formalités complexes en font une solution prisée des couples, des familles et des investisseurs. Ne laissez ni l'improvisation ni l'ignorance décider de votre avenir patrimonial. Chaque situation d'indivision est unique : la bonne structure juridique, les bonnes quotités et la bonne fiscalité se construisent sur-mesure. Aussi, un accompagnement professionnel reste la clé d'une gestion sereine et rentable.

Nos conseillers à votre écoute

Vous envisagez d’investir ? Sécurisez votre investissement grâce à l’expertise de nos conseillers spécialisés en patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons pour garantir la réussite de votre projet.

Une analyse personnalisée de votre projet ? Contactez-nous

FAQ sur l'indivision en 2026

Peut-on acheter en indivision sans être marié ? Oui. L'indivision est ouverte à tous : concubins, partenaires de PACS, amis, associés. Aucun lien particulier n'est requis

La loi 2026 supprime-t-elle vraiment la règle de l'unanimité pour vendre ? Partiellement. La loi du 7 avril 2026 introduit un mécanisme permettant aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d'initier une procédure de vente, même sans unanimité. Toutefois, un contrôle judiciaire subsiste, et les indivisaires minoritaires conservent des droits de protection. Il ne s'agit donc pas d'une suppression totale, mais d'un assouplissement majeur qui change radicalement les rapports de force

Que se passe-t-il si un indivisaire décède ? Sa quote-part est transmise à ses héritiers, qui entrent alors dans l'indivision. Pour éviter cette situation souvent source de blocage, il est vivement recommandé d'insérer une clause de préemption dans la convention d'indivision, permettant aux coindivisaires survivants de racheter les parts en priorité aux conditions du marché

Puis-je vendre ma quote-part sans l'accord des autres ? Oui un indivisaire peut céder ses droits à un tiers. Mais les coindivisaires bénéficient d'un droit de préemption : ils peuvent se substituer à l'acheteur externe dans les mêmes conditions de prix et de délai. Ce droit doit être respecté sous peine de nullité de la vente

L'indivision est-elle adaptée à un investissement locatif à plusieurs ? Oui, à condition de la structurer correctement. Une convention d'indivision désignant un gérant est indispensable pour éviter les blocages opérationnels (renouvellement de bail, travaux, perception des loyers). Selon le projet, une SCI peut toutefois s'avérer plus judicieuse sur le long terme