Comment se constituer un revenu locatif non imposable grâce à la Location Meublée Non Professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, notamment parce qu’elle génère des revenus non fiscalisés sur une très longue période (le plus souvent au-delà de 20 ans).

Le dispositif LMNP vous donne la possibilité d’amortir linéairement l’intégralité de votre investissement immobilier (hors terrain) au-delà de 20 ans, à condition de louer votre bien meublé à une personne morale pendant une durée minimale de 9 ans. De plus, vos revenus complémentaires issus des loyers sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), une forme d’imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Ainsi, une fois votre crédit terminé, le dispositif LMNP permet de toucher vos loyers sans qu’ils soient imposés sur une durée d’au moins 15 ans avec l’avantage de récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre bien, soit 20 % du prix hors taxes.

Ce dispositif fiscal est destiné aux contribuables qui souhaitent :

  • Se constituer des revenus complémentaires ;
  • Préparer leur retraite ;
  • Réaliser un investissement sécurisé, qui limite les éventuels impayés sans avoir à gérer leur bien
  • Rechercher un bien à moins de 100 000 €.

Il est possible de passer, rapidement, du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au statut de Loueur Meublé Professionnel.

Il existe deux régimes fiscaux pour le Loueur en Meublé Non Professionnel :

Les revenus tirés des locations meublées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers.
Dans ce cas, vous avez le choix entre :
Régime micro-BIC
Si vos recettes annuelles perçus en 2020 ne dépassent pas 72 600 €, le régime micro-BIC (micro-entreprise) s'applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.
Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.
Sinon le Régime dit de bénéfice réel s’applique

UN AMORTISSEMENT LINÉAIRE

La location meublée non professionnelle classique, permet d'amortir comptablement et fiscalement son investissement.

Un amortissement comptable :

L’amortissement linéaire se fait sur une durée souvent comprise en 20 et 30 ans. Toutes les dépenses liées à la construction permettent d’amortir le bien : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais de notaire déductibles du prix sous forme de charge… Seul le terrain ne peut pas être amorti. 
La durée d’amortissement du mobilier est plus courte, elle est comprise entre 5 et 10 ans.

L’amortissement fiscal :

En louant un logement à une personne physique, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus. Aussi aucun déficit fiscal n’est possible. Toutefois il faut noter qu’il est possible de reporter la partie de l’amortissement non déductible fiscalement sur les exercices bénéficiaires suivants sans limitation de durée.

LA GARANTIE DE LOYERS

Que le bien soit vide ou occupé, les loyers sont garantis et versés grâce au bail commercial signé auprès d’un gestionnaire sur une période de 9 ans minimum.

DES REVENUS DÉFISCALISÉS

Pendant la durée d’amortissement, les revenus complémentaires vont créer un déficit foncier, permettant la constitution d’un patrimoine immobilier non imposable.

LE REGIME DES PLUS VALUES

Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

LA RÉCUPÉRATION DE LA TVA

Dans le cadre d’une location meublée professionnelle, tout comme en non professionnelle, la TVA peut se récupérer à hauteur de 20% sur le prix de l’investissement.

LES DÉDUCTIONS SUPPLÉMENTAIRES

Les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt éventuels sont non imposables sur les gains locatifs.

Les logements concernés par cette loi de défiscalisation

Cette loi de défiscalisation concerne un logement neuf qui doit se trouver dans des résidences spécifiques, dites résidences de services :

  • Les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) : communément appelées résidences médicalisées, chambres meublées médicalisées, accueillant des personnes âgées qui nécessitent une assistance quotidienne.
  • Les Résidences Etudiantes.
  • Les Résidences de tourisme d'affaires, qui permettent d’accueillir des professionnels dans le cadre de déplacements, de congrès…
  • Les Résidences de Tourisme Classées (RTC).
  • Les Résidences Hôtelières.
  • Les Résidences Séniors, qui sont des établissements accueillant des séniors valides et semi-valides.

Dans le cas d’une Location Meublée Non Professionnelle en résidence de services, une partie du prix d’achat peut être remboursée sous forme de réduction d’impôt et de récupération de la TVA payée (LMNP Censi-Bouvard). Cependant, le dispositif Censi-Bouvard fera perdre le bénéfice des amortissements.
Il est à noter que quand le crédit est remboursé, aucun déficit n’est possible une fois les intérêts payés. Les revenus locatifs perçus seront donc imposables.

Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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