Comment se constituer un revenu locatif non imposable grâce à la Location Meublée Non Professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, notamment parce qu’elle génère des revenus non fiscalisés sur une très longue période (le plus souvent au-delà de 20 ans).

Pour bénéficier de cet avantage, les loyers sont plafonnés à 23 000 € par an et ils doivent représenter moins de 50% du revenu global imposable. Les revenus liés à la location meublée non professionnelle sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les principes de l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle
Pour avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il ne faut pas être inscrits au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) mais avoir des revenus perçus qui rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ce dispositif fiscal est destiné aux contribuables qui souhaitent :

  • Se constituer des revenus complémentaires ;
  • Préparer leur retraite ;
  • Réaliser un investissement sécurisé, qui limite les éventuels impayés sans avoir à gérer leur bien
  • Rechercher un bien à moins de 100 000 €.

Il est possible de passer, rapidement, du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au statut de Loueur Meublé Professionnel.

Le loueur meublé non professionnel doit respecter les conditions suivantes :

Ne pas être inscrit au RCS en qualité de loueur meublé professionnel. 
Un plafond des recettes issues de la location en meublé à 23 000 € TTC/an, et qui représente moins de 50 % du revenu global imposable. 
Des recettes locatives inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles).

Il existe deux régimes fiscaux pour le Loueur en Meublé Non Professionnel :

le micro-BIC ou le réel simplifié.
Le micro-BIC : pour les loyers inférieurs à 32 100 €.
Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les charges.
Il existe un plafond à 80 300 € pour les locations saisonnières et de tourisme (gîtes, chambres d’hôtes) avec un abattement forfaitaire de 71%.

Le régime réel simplifié :

Pour les loyers supérieurs à 32 100 €.
La plus-value immobilière est fiscalisée à 16% + 11% de prélèvements sociaux. Une minoration systématique de 1 000 € est appliquée avec un abattement de 10% par année de détention au-delà de 5 ans.

Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle

Le statut de Loueur Meublé Professionnel et le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel ont deux intérêts principaux : la déduction de certaines charges des revenus fonciers et la récupération de l’intégralité de la TVA sur l’acquisition du bien.

UN AMORTISSEMENT LINÉAIRE

La location meublée non professionnelle classique, permet d'amortir comptablement et fiscalement son investissement.

Un amortissement comptable :

L’amortissement linéaire se fait sur une durée souvent comprise en 20 et 30 ans. Toutes les dépenses liées à la construction permettent d’amortir le bien : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais de notaire déductibles du prix sous forme de charge… Seul le terrain ne peut pas être amorti. 
La durée d’amortissement du mobilier est plus courte, elle est comprise entre 5 et 10 ans.

L’amortissement fiscal :

En louant un logement à une personne physique, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus. Aussi aucun déficit fiscal n’est possible. Toutefois il faut noter qu’il est possible de reporter la partie de l’amortissement non déductible fiscalement sur les exercices bénéficiaires suivants sans limitation de durée.

LA GARANTIE DE LOYERS

Que le bien soit vide ou occupé, les loyers sont garantis et versés grâce au bail commercial signé auprès d’un gestionnaire sur une période de 9 ans minimum.

DES REVENUS DÉFISCALISÉS

Pendant la durée d’amortissement, les revenus complémentaires vont créer un déficit foncier, permettant la constitution d’un patrimoine immobilier non imposable.

L’EXONÉRATION DES PLUES VALUES

Un abattement annuel de 10% à partir de la sixième année, et une exonération totale au bout de 15 ans lors de la cession du bien.

LA RÉCUPÉRATION DE LA TVA

Dans le cadre d’une location meublée professionnelle, tout comme en non professionnelle, la TVA peut se récupérer à hauteur de 20% sur le prix de l’investissement.

LES DÉDUCTIONS SUPPLÉMENTAIRES

Les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt éventuels des revenus fonciers sont non imposables sur les gains locatifs.

Les logements concernés par cette loi de défiscalisation

Cette loi de défiscalisation concerne un logement neuf qui doit se trouver dans des résidences spécifiques, dites résidences de services :

  • Les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) : communément appelées résidences médicalisées, chambres meublées médicalisées, accueillant des personnes âgées qui nécessitent une assistance quotidienne.
  • Les Résidences Etudiantes.
  • Les Résidences de tourisme d'affaires, qui permettent d’accueillir des professionnels dans le cadre de déplacements, de congrès…
  • Les Résidences de Tourisme Classées (RTC).
  • Les Résidences Hôtelières.
  • Les Résidences Séniors, qui sont des établissements accueillant des séniors valides et semi-valides.

Dans le cas d’une Location Meublée Non Professionnelle en résidence de services, une partie du prix d’achat peut être remboursée sous forme de réduction d’impôt et de récupération de la TVA payée (LMNP Censi-Bouvard). Cependant, le dispositif Censi-Bouvard fera perdre le bénéfice des amortissements.
Il est à noter que quand le crédit est remboursé, aucun déficit n’est possible une fois les intérêts payés. Les revenus locatifs perçus seront donc imposables.

Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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