Comment effacer ses impôts en intégralité, ou en partie de ses revenus

Il s’agit d’un dispositif très attractif mais peu connu. Son principe est la déduction du montant des travaux et des charges. Les sommes imputables sont déduites des revenus fonciers. Lorsque que la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles fait apparaitre un gain, il est ajouté au revenu global du contribuable propriétaire et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’avantage est donc double : pas d’impact fiscal tout en ayant un patrimoine foncier de qualité.

Les principes

Il permet de réduire en conséquence ses gains locatifs, et par là même ses impôts.
Le propriétaire du logement inscrit un déficit foncier sur son revenu global, et met son logement en location sur 3 ans, à minima (jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’inscription).
Ce dispositif permet donc d’acquérir un logement ancien à rénover, ou d’avoir une meilleure rentabilité locative.
En outre il incite les propriétaires à mettre aux normes (habilité, énergie) les logements pour valoriser le patrimoine, et diminuer les obsolescences.

Les règles

  • Immeubles urbains ou ruraux d’une personne physique, d’une société transparente, ou d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • Gain fiscal par déductions d’impôts
  • Être propriétaire d’un bien immobilier ancien, à usage locatif et effectuer des travaux de rénovation dont le montant sera supérieur aux revenus fonciers.
  • Louer en non meubler de façon effective et permanente, à minima 3 ans. Donc à l’exclusion de locaux vacants.

Les charges déductibles

La déduction peut se faire à hauteur de 100% des travaux d’aménagement ou de remise en état engagés. Il existe néanmoins une limite de 10 700 € par an.
Limite portée à 15 300 € pour un logement locatif neuf acquis sous le principe de l’amortissement Périssol.
Si la limite de 10 700 € est dépassé, le déficit non imputé est reportable, pendant 10 ans.
Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, de rénovation sont des charges déductibles.

Le calcul

Calcul 1, la part due aux charges financières
On soustrait les revenus fonciers, et les charges financières.
En cas de résultat positif : voir l’étape 2.
En cas de résultat négatif : le déficit est dû aux charges financières, imputable pendant 10 ans, mais limité à 10 700 € sur un an.

Calcul 2 : la part due aux charges non financières
Charges non financières : travaux et charge d’exploitation.
Soustraire du résultat le montant de ces charges.
En cas de résultat positif : pas de déficit.
En cas de résultat négatif, le déficit foncier s’impute au revenu global, limité à 10 700 € sur un an, et reportable sur les dix années suivantes.

Exemple 1

Mon logement a des charges supérieures aux loyers perçus : je bénéficie du déficit foncier. 
Le coût des travaux = 15 000 € 
Les charges de financement = 2 000 € 
Les loyers perçus = 3 000 €
Le calcul : 15 000 € + 2 000 € - 3 000 € = 14 000 € 
Le déficit = 10 700 € pour l’année en cours.
Avantage fiscal : 3 300€ à reporter sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Exemple 2

2ème cas :
Les intérêts d’emprunt = 5 000 € sur l’année
Les travaux = 30 000 €
Les loyers perçus = 4 000 €
Les revenus imposables du propriétaire (autres que fonciers) : 50 000 €

Avec le système du Microfoncier : amputation de seulement 30% des revenus locatifs. 50 000 € + 2 800 € (70% de 4 000 € de revenus fonciers) = 52 800 € de revenus globaux (- la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers).
Avec le système du régime Réel : règles d’imputation des déficits.
L’ensemble des charges foncières représente alors 35 000 €. 4 000 € de loyers - 5 000 € d’intérêts d’emprunt = - 1 000 € (non déductibles des autres revenus mais à ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers pendant 10 ans maximum). 50 000 € - 10 700 € = 39 300 € de revenus imposablesPendant les 10 années suivantes il faudra déduire la différence entre le plafond de 10 700 € de déduction et les 30 000 € de charges. Soit 19 300 € de charges foncières en plus pour la déclaration en année N+1. Il existe un cas particulier relatif à l’Outre-Mer.
Il n’est pas possible pratiquer la réduction d’impôts relative aux investissements en Outre-Mer et imputer un déficit foncier sur le revenu global (art 156 du CGI).

Attention, la législation change constamment, les informations contenues sur le site
www.capital-patrimoine.fr sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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