Le déficit foncier est un dispositif de droit commun qui permet de déduire les charges des revenus fonciers sans plafonnement et du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit foncier inutilisé est reporté pendant 10 ans, il s'agit d'un principe de droit commun qui permet une défiscalisation déplafonnée.
Exemple 1
Un couple est propriétaire d’un appartement qui loue pour un montant de 18 600 euros/an et leurs revenus sont de 53 820 euros.
| Opération AVANT le dispositif foncier | |
|---|---|
| Loyers/an perçus | 18 600 € |
| Charges et travaux | - 5 500 € |
| Intérêts d’emprunts | - 2 000 € |
| Revenus fonciers bruts | 11 100 € |
| Revenu Imposable | 53 820 € |
| Revenus fonciers bruts | 11 100 € |
| Revenu global imposable | 64 920 € |
| Impôt payé | 9 972 € |
Ils souhaite acquérir un deuxième appartement.
Après calcul, le montant de déficit foncier pour cette nouvelle acquisition sera de 42 164 € ( loyers annuels – intérêts d’emprunts – travaux – charges).
Ce déficit foncier de 42 614 € est imputable sur le revenu global mais seulement à la hauteur de 10 700 €.
| Opération APRES le dispositif foncier | Année 1 |
|---|---|
| Revenu Imposable | 53 820 € |
| Déficit imputable | -10 700 € |
| Revenu global imposable | 43 120 € |
| Impôt payé | 3 318 € |
Aussi, le gain fiscal est de 6 654 € donc une économie d'impôt de 67% grâce à l'acquisition du 2ème appartement en déficit foncier.
A savoir : le solde du déficit foncier se reporte les 10 années suivantes.
Exemple donné à titre indicatif et non contractuel
Exemple 2
| Hypothèses | |
|---|---|
| Loyers perçus | 4 000 € |
| Charges et travaux | 30 000 € |
| Intérêts d’emprunts | 5 000 € |
| Revenus imposable | 50 000 € |
Avec le système du Microfoncier : imputation de seulement 30% des revenus locatifs.
50 000 € + 2 800 € (70% de 4 000 € de revenus fonciers) = 52 800 € de revenus globaux (- la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers).
Avec le système du régime Réel : la règle d’imputation des déficits s'applique.
L’ensemble des charges foncières représente alors 35 000 €.
4 000 € de loyers - 5 000 € d’intérêts d’emprunt = - 1 000 € (non déductibles des autres revenus mais à ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers pendant 10 ans maximum).
50 000 € - 10 700 € (déficit imputable)= 39 300 € de revenus imposables.
Pendant les 10 années suivantes, il faudra déduire la différence entre le plafond de 10 700 € de déduction et les 30 000 € de charges. Soit 19 300 € de charges foncières en plus pour la déclaration en année N+1.
Exemple donné à titre indicatif et non contractuel
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