Pourquoi investir dans un Monument Historique ?

Le principe

Il s'agit pour le contribuable d'acquérir un immeuble dit historique, inscrit ou classé, selon la loi de Finances 2009. Le déficit généré est déductible d'un revenu global sans aucun plafonnement. Cet avantage est accordé dans le but de sauvegardé le patrimoine national.

L'avantage fiscal

L'avantage fiscal permet d'imputer un déficit foncier sur les revenus globaux. Il existe trois cas particuliers.

1er cas : Le bien Monument Historique ne génère pas de recette

Que le propriétaire habite ou non dans le bien, s'il n'y a pas de recette certaines charges foncières sont déductibles du revenu global à condition que l'immeuble soit ouvert gratuitement au public.

Ces charges regroupent :

• Les cotisations d'entretien versées à l'administration des Affaires Culturelles.

• Les dépenses dues aux travaux de réparation et d'entretien.

• Les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun, selon des proportions différentes en cas de bien ouvert à la visite.

2ème cas : Le bien Monument Historique est inoccupé et génère des recettes

Toutes les charges s'imputent sur les revenus fonciers et en cas de déficit foncier une déduction s'applique sur le revenu global sans limite.

100 %, dans le cas d'un bien ouvert à la visite. Sous condition d'un minimum de 50 jours de visite par an, incluant 25 jours sur les dimanches et jours fériés, entre avril et fin septembre ; ou 40 jours entre juillet et septembre.

Si le bien est inoccupé mais génère des visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun. Il faut néanmoins déduire les charges comme les rémunérations du personnel qui s'occupent des visites et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire peut s'ajouter si le bien ne possède ni parc, ni jardin, à hauteur de 1 525 €. Si le bien comporte un parc ou un jardin l'abattement est de 2 290 €.

3ème cas : Le bien Monument Historique est occupé et génère des recettes

Lorsque le bien est occupé et génère des recettes, les charges foncières s'imputent entièrement sur le revenu global.

Pour les autres charges, comme celles liées au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles entrent dans le calcul du revenu net foncier. S'il existe un déficit, il s'impute entièrement sur le revenu foncier.

En cas de bien ouvert à la visite, la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit de son revenu global.

Les obligations

Le bien doit être désigné comme Monument Historique.

L'immeuble est alors soit :

• Classé Monument Historique par décision du ministère de la Culture et de l'Environnement.

• Inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Il s'agit de biens qui présentent un intérêt historique ou artistique significatif, que l'on souhaite préserver.

Le classement ou l'inscription découle d'une démarche administrative qui peut être engagée par un particulier, une association, un maire ou un parlementaire.

Les avantages fiscaux ne peuvent ainsi s'obtenir qu'à partir du moment où le bien est enregistré comme classé Monument Historique ou inscrit à l'ISMH.

Les obligations du propriétaire

Une fois classé comme Monument Historique ou inscrit à l'ISMH, le propriétaire qui souhaite démolir ou transformer son bien, le donner ou le vendre, doit en référer au ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en partie sans une autorisation de ce ministère. Le choix de l'architecte de l'entreprise menant les travaux reste libre. Les travaux seront contrôlés par l'Administration, et pourront bénéficier du contrôle technique du service des Monuments Historiques. La question d'une expropriation doit aussi lui être soumise.

Le propriétaire a l'obligation de conserver le bien pendant 15 ans.

Les droits de succession

Que l'héritier soit ou non de la famille du propriétaire l'exonération des droits de succession existe. Il doit cependant exister une convention à durée indéterminée entre l'héritier et les ministères de la Culture et des Finances.

La convention indique le bien ou des parties de biens qui bénéficie de la protection des Monuments Historiques. Elle énumère les biens meubles et immeubles qui bénéficient de l'exonération et mentionne les engagements que les ayants droit doivent respecter :

• Le maintien des éléments de décor.

• Les modalités d'entretien du bien.

• L'information du public et les conditions d'accès des visiteurs.

Ces conditions doivent être respectées, à défaut les avantages fiscaux sont supprimés.

Il est possible pour une SCI qui détient un monument historique d'être exonérée des droits de succession à condition que les revenus soient imposés aux revenus fonciers, depuis 1995.

Les justificatifs

Lors de la déclaration, il faut joindre les déductions acquises dans l'année, ainsi que l'avis de classement ou d'inscription du bien.