Monuments Historiques, ses avantages

La Loi Monument Historique est une niche fiscale depuis 2017, elle accorde des avantages fiscaux qui permettent aux hauts revenus de réduire leurs impôts et une exonération des droits de succession.

L'avantage fiscal

Efface 100% des impôts en cas d'investissement sur un logement « classé » ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments-Historiques (ISMH). De plus, il n'entre pas dans les niches fiscales et l'avantage fiscal permet d'imputer un déficit foncier sur les revenus globaux.

Il existe trois cas particuliers.

1er cas : Le bien Monument Historique ne génère pas de recette

Que le propriétaire habite ou non dans le bien, s'il n'y a pas de recette certaines charges foncières sont déductibles du revenu global à condition que l'immeuble soit ouvert gratuitement au public.

Ces charges regroupent :

• Les cotisations d'entretien versées à l'administration des Affaires Culturelles.

• Les dépenses dues aux travaux de réparation et d'entretien.

• Les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun, selon des proportions différentes en cas de bien ouvert à la visite.

2ème cas : Le bien Monument Historique est inoccupé et génère des recettes

Toutes les charges s'imputent sur les revenus fonciers et en cas de déficit foncier une déduction s'applique sur le revenu global sans limite.

100 %, dans le cas d'un bien ouvert à la visite. Sous condition d'un minimum de 50 jours de visite par an, incluant 25 jours sur les dimanches et jours fériés, entre avril et fin septembre ; ou 40 jours entre juillet et septembre.

Si le bien est inoccupé mais génère des visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun. Il faut néanmoins déduire les charges comme les rémunérations du personnel qui s'occupent des visites et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire peut s'ajouter si le bien ne possède ni parc, ni jardin, à hauteur de 1 525 €. Si le bien comporte un parc ou un jardin l'abattement est de 2 290 €.

3ème cas : Le bien Monument Historique est occupé et génère des recettes

Lorsque le bien est occupé et génère des recettes, les charges foncières s'imputent entièrement sur le revenu global.

Pour les autres charges, comme celles liées au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles entrent dans le calcul du revenu net foncier. S'il existe un déficit, il s'impute entièrement sur le revenu foncier.

En cas de bien ouvert à la visite, la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit de son revenu global.

Bon à savoir: le propriétaire peut décider de l'occuper mais la déduction des charges sera limitée à 50 %.

Les droits de succession

Que l'héritier soit ou non de la famille du propriétaire l'exonération des droits de succession existe. Il doit cependant exister une convention à durée indéterminée entre l'héritier et les ministères de la Culture et des Finances.

La convention indique le bien ou des parties de biens qui bénéficie de la protection des Monuments Historiques. Elle énumère les biens meubles et immeubles qui bénéficient de l'exonération et mentionne les engagements que les ayants droit doivent respecter :

• Le maintien des éléments de décor.

• Les modalités d'entretien du bien.

• L'information du public et les conditions d'accès des visiteurs.

Ces conditions doivent être respectées, à défaut les avantages fiscaux sont supprimés.

Il est possible pour une SCI qui détient un monument historique d'être exonérée des droits de succession à condition que les revenus soient imposés aux revenus fonciers, depuis 1995.