LLI 2025 : nouveau dispositif d’investissement locatif

C’est un nouveau levier d’investissement locatif pour les particuliers qui allie accessibilité, fiscalité avantageuse et forte demande locative. Enfin du locatif rentable ?

Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Alors que les dispositifs de défiscalisation traditionnels disparaissent, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) émerge comme une solution innovante pour les investisseurs particuliers. Grâce à une évolution législative introduite par la loi de finances 2024, ce dispositif, anciennement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux et assurances), offre désormais une opportunité unique de concilier rentabilité locative, avantages fiscaux et impact social. Décryptage d’un produit immobilier qui révolutionne le marché de l’immobilier.

Qui peut investir en LLI ?

Il s'adresse aux investisseurs cherchant à se construire un patrimoine à transmettre à leurs enfants et/ou à préparer leur retraite tout en se constituant des revenus complémentaires. Ces biens offrent une rentabilité sécurisée et des avantages fiscaux. Certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier des avantages du LLI.

Quels sont les engagements de l'investisseur ?

Le cadre légal impose plusieurs conditions :

1. Acheter un bien immobilier neuf ou acquis en VEFA et être destiné à la location à usage de résidence principale
2. Une structure juridique : acquérir le bien au travers d'une personne morale comme la SCI par exemple ou la SASU ou la SARL
3. Une durée de location : louer le bien acquis pendant une durée minimale de 15 ans et Le crédit d’impôt peut se poursuivre jusqu’à 20 ans si le bien reste en location
4. Respecter les plafonds de ressources et de loyers des locataires : similaires aux conditions du Pinel 2024

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Quelles sont les avantages ?

1. Un prix d’acquisition réduit et un bon potentiel de plus-value à la revente
2. Une TVA réduite à 10% (contre 20% en régime général). C’est un gain immédiat pour l’investisseur, le logement est à minima 10% moins cher que le prix qui se pratique sur le marché de l’accession

Exemple un T2 en zone A : Prix marché en 2024 de 240 000 € bénéficiera d’un prix avantageux de 205 000 € soit 35 000 € de gain immédiat.

3. Un crédit d'impôt sur la taxe foncière : La taxe foncière payée sur le bien acquis en LLI est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année.

Exemple : pour un T2 en zone A de 48 m² en surface pondérée, l’économie d’impôt atteint environ 26 000 € sur 20 ans.

4. Des loyers assurés : Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire est mis en place par l’État pour favoriser l’accès au logement dans des secteurs géographiques sélectionnés par le ministère des finances. Ces secteurs sont situés où la demande locative est très forte : villes classées en A , Abis et B1. Ces villes profitent d’une bonne attractivité, d’un fort dynamisme, et la location des appartements se fait très rapidement

Stratégies d'Optimisation

• Choix de la structure juridique : La SCI est une alliée pour optimiser la gestion

La Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas qu’un formalisme. Ce statut juridique offre :

• Une protection successorale via la transmission de parts sociales

• Une optimisation fiscale

• Une flexibilité fiscale (choix entre IR ou IS)

• La diminution des droits de donation ou de succession

• Une sélection géographique

Les zones A bis (Paris, Lyon, Nice) offrent les meilleurs rendements mais requièrent des apports initiaux élevés. Les nouvelles zones B1 (Rennes, Nantes) présentent un ratio risque/rendement équilibré

• Un couplage avec d'autres dispositifs

Il est possible de cumuler le LLI avec :

• Le déficit foncier (pour les travaux de réhabilitation)

Découvrez le dispositif Déficit Foncier

• Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sous conditions

Découvrez la location Meublée en LMNP/LMP

Comment investir en LLI en 6 Étapes Clés ?

Capital-Patrimoine vous accompagne sur :

• La sélection d’un programme éligible en zone tendue
• La création et publication de la SCI : bénéficiez d’un notaire partenaire pour rédiger vos statuts
• Le financement : obtenez un prêt personnalisé via notre réseau bancaire privilégié
• La signature chez le notaire : finalisez l’acquisition avec une TVA à 10 %
• La gestion locative : confiez-la à notre réseau de professionnels agréés

Le LLI représente une opportunité patrimoniale unique en 2025, combinant rentabilité sécurisée et impact social. Son succès repose sur une maîtrise parfaite du cadre juridique et une stratégie d'investissement à long terme. Les investisseurs devront cependant rester vigilants sur les évolutions réglementaires, notamment concernant les plafonds de ressources et les zonages, susceptibles de modifier l'attractivité du dispositif dans les prochaines années.

Certains promoteurs proposent des packs clés en main incluant création de SCI et gestion locative. Nous pourrons vous accompagner en toute sérénité sur toutes les étapes de ce projet d’investissement. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des conseils personnalisés.

Vous avez un projet ? Contactez-nous

FAQ sur le LLI

Puis-je investir en direct sans passer par une SCI ? Non. La loi exige une personne morale pour bénéficier des avantages. La SCI reste la solution la plus flexible et économique

Comment sont sélectionnés les locataires ? Ils doivent respecter des plafonds de ressources définis par l’État, garantissant leur solvabilité. Une gestion rigoureuse par nos partenaires assure un turnover minimal

Le LLI est-il risqué en cas de baisse du marché immobilier ? Non. La combinaison TVA réduite + crédit d’impôt crée une décote de sécurité. Même en stagnation des prix, la rentabilité locative reste attractive

Quel est le rendement moyen d'un investissement en LLI ? Le rendement locatif brut d'un investissement en LLI se situe généralement entre 3% et 4%, selon la localisation du bien. Ce rendement, apparemment modeste, doit être analysé en tenant compte des avantages fiscaux qui améliorent significativement la rentabilité globale de l'opération

Quelles sont les contraintes associées au LLI ? Le LLI impose le respect de plafonds de loyers inférieurs aux prix du marché libre et des conditions de ressources pour les locataires. L'investisseur doit également s'engager à maintenir le bien dans le dispositif pendant une durée minimale pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux

Le LLI est-il plus avantageux que le dispositif Pinel 2024 ? La comparaison dépend du profil de l'investisseur et de ses objectifs. Le LLI offre des avantages fiscaux plus diffus mais potentiellement plus durables (TVA réduite, exonération de taxe foncière) tandis que le Pinel propose une réduction d'impôt directe mais dégressive et limitée dans le temps. Le LLI s'inscrit davantage dans une stratégie patrimoniale de long terme

Quels sont les contrôles et sanctions possibles par les services fiscaux ? Les services fiscaux vérifient annuellement :

• Le respect des plafonds de loyer via les déclarations 2072-LM

• La qualification des locataires (attestation de ressources)

• La destination des lieux (résidence principale uniquement)

Les manquements entraînent un retrait rétroactif des avantages fiscaux