Investir avec le dispositif Jeanbrun

Le nouveau dispositif d'investissement locatif

Après l'extinction définitive des anciens mécanismes de défiscalisation, le Dispositif Jeanbrun aussi appelé Statut Bailleur Privé s’impose comme la solution incontournable pour les particuliers souhaitant bâtir un patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires tout en réduisant leur pression fiscale.

Qu'est-ce que le Dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la loi de finances 2026 et s’applique sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2028. C’est une alternative au dispositif Pinel pour des investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien rénové, tout en optimisant leur fiscalité.

L'avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement. Il permet à l’investisseur de déduire chaque année une partie du prix de son bien de ses revenus fonciers, tout en s’engageant à louer le logement à un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources. Autrement dit, on ne parle plus de réduction d’impôt mais d’une véritable stratégie de gestion du résultat foncier qui permet de lisser l’effort d’épargne et de limiter l’impact de l’impôt sur les loyers encaissés.

Pour quels profils d'investisseurs ?

• Particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à long terme avec un cadre sécurisé et des avantages immédiats
• Des investisseurs désireux de diversifier leurs revenus et de préparer leur retraite grâce à un actif locatif sécurisé
• Des contribuables très fiscalisés avec une tranche d'imposition élevée (30% et plus)
• SCI familiales ou patrimoniales visant une stratégie de transmission d’un bien intergénérationnel

Quels sont les avantages fiscaux et patrimoniaux ?

Les bénéfices du dispositif Jeanbrun se structurent autour de plusieurs leviers complémentaires :

• L'AMORTISSEMENT DU BIEN IMMOBILIER

L'investisseur déduit chaque année un amortissement de 3.5 à 5.5% du prix d'acquisition de ses revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur une base de 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Le taux et l'amortissement sont modulés en fonction du caractère social du logement.

L’amortissement est également applicable aux logements anciens rénovés avec un avantage fiscal légèrement inférieur à celui du neuf de 3% à 4% selon le niveau de loyer.

• DEDUCTION DES CHARGES LOCATIVES

Au-delà de l'amortissement, l'investisseur peut déduire l'ensemble de ses charges liées à la mise en location du bien : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux réalisés sur un bien ancien, frais de gestion, etc., ce qui permet de réduire sensiblement le revenu foncier imposable. Optez pour le régime réel d’imposition.

• L'IMPUTATION DU DEFICIT FONCIER

Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez imputer le déficit foncier généré sur vos autres revenus (salaires, BIC…) à hauteur de 10 700 € par an ou 21 400 € jusqu'en 2027 en cas d'achat dans l'ancien accompagné de travaux de rénovation énergétique. Ce levier fiscal est particulièrement puissant pour les contribuables fortement fiscalisés.

En combinant amortissement, déduction des intérêts d'emprunt, des charges et imputation partielle sur les autres revenus, le dispositif Jeanbrun vise une amélioration de la rentabilité nette après impôt.

Un exemple concret ? Comment fonctionne l'amortissement ?

Un couple achète un appartement neuf pour le louer au prix de 250 000 €.

• Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix d'acquisition du bien)
• A laquelle on applique le taux amortissement annuel Jeanbrun : 3.5 % (en loyer intermédiaire) soit 7 000 €/an déductibles des revenus fonciers
• Pour un engagement de location de 9 ans, l’amortissement sera de 63000€ qui viendra réduire le revenu foncier imposable.

Impact fiscal : Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, cet amortissement peut réduire votre impôt à hauteur de 2 100 €/an d’économie d’impôt.

💡 Le saviez-vous ? Ajoutez la déduction des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière, des charges de gestion et vos revenus locatifs imposables peuvent être ramenés à zéro, voire générer un déficit reportable.

Contrairement aux anciennes niches fiscales qui offraient une simple réduction, ce mécanisme d'amortissement agit directement sur votre assiette taxable, ce qui le rend particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Pourquoi le neuf est-il le choix stratégique en loi Jeanbrun ?

COMMENT DEVENIR BAILLEUR PRIVE ? Les conditions d'éligibilité

Il s'agit d'un propriétaire non-professionnel (Personne physique ou SCI familiale) qui choisit d'acquérir un bien immobilier destiné à la location nue afin d’optimiser son cadre fiscal. Grâce au mécanisme du déficit foncier, il réduit sa fiscalité, perçoit des revenus complémentaires et développe durablement un patrimoine immobilier rentable et pérenne.

Pour accéder au statut de bailleur privé et profiter du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies :

• DES LOGEMENTS ENCADRES

Les logements doivent être situés exclusivement dans un immeuble collectif sur l'ensemble du territoire national (les maisons individuelles sont exclues).

• Les logements collectifs neufs (VEFA ou achevés), conformes à la réglementation environnementale RE 2020
• Les logements anciens rénovés, sous réserve de travaux représentant au minimum 30 % du prix d'acquisition et permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique élevée (A ou B)

• LES ENGAGEMENTS DU BAILLEUR

• Location nue à usage de résidence principale du locataire
• Engagement de location ferme de 9 ans
• Interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal, ascendant ou descendant jusqu’au 2ᵉ degré
• Respecter les plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social) et de ressources des locataires, définis selon la catégorie du logement et précisés par décret
• Respecter la performance environnementale
• Respecter les obligations déclaratives spécifiques auprès de l’administration fiscale et conserver les justificatifs (bail, DPE, factures de travaux, quittances de loyer, etc.)

Découvrez les programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun

NOS conseils

Le dispositif Jeanbrun permet certes de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant, mais il doit s’inscrire dans une vraie stratégie patrimoniale. L’investisseur doit privilégier une approche patrimoniale globale, évaluant l’emplacement, la qualité du bien et la demande locative afin de garantir rentabilité, pérennité et valeur à long terme de son investissement.

Pour les investisseurs intéressés par les biens patrimoniaux incompatibilités avec le Jeanbrun, des dispositifs spécifiques comme la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques restent accessibles. Nous consulter.

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