Le dispositif Denormandie ancien et ses avantages fiscaux

Vous souhaitez réussir votre investissement locatif dans l'ancien tout en réduisant significativement vos impôts ? Prolongé par la loi de finances jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie ancien offre un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs privés. En combinant l'acquisition d'un bien immobilier à rénover et un engagement de mise en location, ce mécanisme de défiscalisation immobilière vous permet de vous constituer un patrimoine solide tout en participant activement à la transition énergétique. Découvrez le fonctionnement, les conditions d'éligibilité et les critères de travaux indispensables pour maximiser votre réduction d'impôt dès cette année.

Quels sont les avantages fiscaux du Denormandie ancien ?

• Une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’opération qui varie selon la durée initiale ou prorogée de location, à savoir de 6, 9 ou 12 ans.
• La possibilité de réaliser jusqu’à 63 000 € d’économies.
• Un cumul avec le déficit foncier : contrairement au mécanisme classique qui déduit les charges de vos revenus fonciers, la loi Denormandie ancien applique une réduction d'impôt directe sur le montant total de l'opération (achat + travaux). Néanmoins, si le coût de vos travaux dépasse les plafonds autorisés par le dispositif Denormandie, l'excédent de charges peut générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 € par an.
• Les frais réels liés à la location peuvent être déduits des revenus fonciers (frais d’entretien, de gestion locative, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).

Cet avantage fiscal est conditionné à un double plafond : le prix de revient est plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable et l'assiette globale par contribuable est limitée à 300 000 € par an.

Les conditions d'éligibilité pour obtenir cette réduction d'impôt

• Acquérir un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de ressources et de loyers des locataires définis par décret selon la zone géographique du logement.
• L'obligation de louer le logement nu (non meublé) à usage d’habitation principale du locataire. Il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur. Le bien doit être mis en location au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux de rénovation ou après son acquisition si elle est postérieure.
• Investir dans des communes éligibles au dispositif Denormandie : territoires labellisés « Action Cœur de ville », communes ayant conclu une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement dégradé.
• Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens par an et par contribuable.
• Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
• Remplir et établir une déclaration d'engagement de location via le formulaire n° 2044-EB auprès de l’administration fiscale, puis reporter la réduction d'impôt sur la déclaration n° 2042-RICI. Vous devez justifier des travaux réalisés, de leur nature et de leur niveau énergétique.

💡 Le saviez-vous ? : vous pouvez optimiser votre investissement en combinant la réduction d’impôt du dispositif Denormandie sur les 25 % de travaux obligatoires, et le dispositif du Déficit Foncier sur l’excédent des charges.

Où investir ? Les zones géographiques éligibles au Denormandie

L'administration fiscale propose aux investisseurs de vérifier si une commune relève du dispositif Denormandie grâce à un simulateur.

Découvrez notre sélection d'immeubles éligibles au Denormandie

Quels travaux sont éligibles au Denormandie ?

Les travaux éligibles sont définis par décret et doivent remplir l'un des critères suivants :

• Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et 20 % en habitat collectif ;
• Correspondre à au moins deux types de travaux parmi les cinq suivants : la rénovation des fenêtres, des toitures, des murs, le changement de chaudière ou le changement de production d’eau chaude ;
• Permettre la création de surfaces habitables nouvelles (par exemple, l'aménagement de combles).

Il faut noter également que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

En élevant les normes de performance énergétique, les travaux permettent d'améliorer le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des biens, les rendant plus attractifs sur le marché locatif.

Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

Afin de sécuriser votre investissement, il est fortement recommandé de bien connaître l’état du marché immobilier pour faciliter sa mise en location et sa revente. Renseignez-vous sur la nature des travaux à réaliser et faites réaliser un bilan technique par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

En plus de la réduction d'impôt significative, vous bénéficiez d'une diversification de votre patrimoine immobilier, d'un potentiel de plus-value à long terme grâce à la rénovation, et d'un impact positif sur l'environnement en contribuant à la transition énergétique. Ne laissez pas passer l’opportunité d’investir dans l’ancien tout en profitant d’avantages fiscaux attractifs.

Découvrir d'autres opportunités de défiscalisation.

D’autres opportunités d'investissement restent accessibles. Parmi ces solutions, le Dispositif Jeanbrun se distingue particulièrement et constitue une alternative intéressante à considérer pour vos futurs projets. N’hésitez pas à nous consulter afin d’optimiser vos investissements et d'obtenir des conseils personnalisés.

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FAQ Dispositif Denormandie ancien

Puis-je louer mon logement Denormandie à mes enfants ou à mes parents ? Oui, l'administration fiscale autorise la location à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) BOI-IR-RICI-360-20-20. Pour valider l'avantage fiscal, le locataire choisi doit obligatoirement occuper le logement en tant que résidence principale et être détaché de votre foyer fiscal. De plus, ses ressources personnelles ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires fixés par le dispositif.

Comment s'articule le cumul entre la loi Denormandie et le déficit foncier ? Les dépenses de travaux nécessaires pour atteindre le seuil obligatoire de 25 % intègrent directement l'assiette de calcul de votre réduction d'impôt. Par conséquent, cette fraction réglementaire ne peut pas être déduite une seconde fois de vos revenus fonciers. En revanche, si le montant global de vos travaux réels dépasse le budget d'éligibilité ou le plafond global annuel de 300 000 €, l'excédent de charges non retenu pour la réduction d’impôt devient déductible selon les règles de droit commun du déficit foncier. (BOI-IR-RICI-365-30).

Quel est le délai légal imposé pour mettre le bien en location ? L'investisseur dispose d'un délai maximal et strict de 12 mois pour signer le bail d'habitation nue. Ce délai réglementaire démarre à compter de :

• Soit à la date de la signature de l'acte authentique d'achat si les travaux ont déjà été réalisés par le vendeur.

• Soit à la date d'achèvement des travaux de rénovation si vous les orchestrez vous-même après l'acquisition du bien immobilier.